金地集团产业地产棋局：再花28亿元投资三家基金子公司或分拆产业园上市
掘金产业地产，金地集团(SH:600383)又有新动作。9月9日晚间，金地集团发布《关于认购私募基金份额的公告》，参与认购苏州药明汇英一期产业投资基金合伙企业（有限合伙）等三只标的基金相关份额，共计投入2.8亿元，对医疗健康领域、互联网、消费、文化等行业的企业进行投资。
这是金地集团在产业地产方面的独特战术，区别于多数房企成立基金用于理财、并购等不同，金地集团目前已成立的多只基金主要用于产业投资，投资对象是那些入驻了金地的产业园，在人工智能、生命科学、生物医药等热门赛道发展的初创企业。
金地集团1988年初创于深圳，2001年便在上交所上市。早在2013年，金地集团就将旗下控股子公司，即主营商业地产、产业地产业务的金地商置(HK:00535)推向了港交所。近年来，产业地产在金地集团内部的战略地位也是与日俱增，其还提出了向产城融合新区发展商转变的新口号。
今年8月的中期业绩会上，金地商置甚至还透露了或分拆产业园业务单独上市的想法。纵使如此，产业地产要成为金地集团业绩的引擎仍需时日。目前，金地商置主要收益还是靠物业销售。刚过去的8月底，金地集团和金地商置交出的2021年中期成绩单也并不亮眼。
与金地集团以往对产业地产的投资逻辑一脉相承，本次认购的三只标的基金延续以往的用途，专注医疗健康、TMT等领域的企业投资。
其中，2亿元投向苏州药明汇英一期产业投资基金合伙企业（有限合伙），该标的基金的目标募集规模为100亿元。剩下的5000万元和3000万元，分别投向苏州启明融乾股权投资合伙企业（有限合伙）、杭州启明融晶股权投资合伙企业（有限合伙），这两只标的基金的目标募集规模都约为30亿元。
在金地集团看来，虽然参与认购的标的基金的投资回报可能将面临较长的投资回收期，但此等投资有助于其进一步拓展与医疗健康领域优质企业的潜在合作机会，探索医疗康养与地产结合的业务模式。
这不是金地集团第一次以基金为载体来进行产业投资，今年8月，金地集团就曾成立金额5000万元的基金南京绿涌锦航股权投资管理合伙企业（有限合伙）；该标的基金同样主要投资领域为金融科技、前沿科技及相关新经济等高科技行业。
另据公开披露，金地集团还联合丰元创投、元禾谷风、清源创投等多家全球顶级基金公司成立了金地创投基金，在人工智能、大数据等产业前沿项目方面已有所投资。
金地集团的产业地产模式，主要遵循“投资、孵化、研究、管理、退出”的模式。与传统的产业地产投资看重租金收入或股权投资回报不同，金地偏爱“高精尖”企业、“独角兽”企业，该公司的逻辑是用自身资金和应用场景优势，孵化、扶持前述类型的公司，最终以形成产业链或产业集群，打造金地特色的新型产业园区。
凌克就曾表示，孵化一家公司或者一个产业的能力，是做产业地产的终极能力。2016年时，金地商置还专门成立了专注于产业园开发的综合平台一金地威新产业公司。
据金地集团2021年半年报，截止期末，金地威新已进入17座城市，开发运营产业类项目共36个，管理面积逾420万平方米。
按照凌克的说法，金地的未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。
“对于房企来说，通过布局优质产业园资产，不仅可以助力地方政府推动地方产业升级，而且还能通过部分优质资产的退出，加快资金层面的滚动。”凌克曾言。
只是，对于金地集团这样一家以住宅业务起家的规模房企而言，产业地产虽能带来重要的政策利好上的护城河，但该业务所带来的成效也非短期便可显现。
一个不争的事实是，房地产行业正在告别“暴利”时代。根据各大上市房企已发布的2021年上半年业绩，以TOP50房企为例，竟有13家房企的归母净利润在上半年录负增长。
而金地集团2021年上半年合约销售额同比增长60.22%至1016亿元，销售增速领跑行业、销售额排名行业第十。在时隔12年之后，作为昔日位列“招保万金”四大龙头股之一的规模房企，终于再度重回行业前十。
但“戏剧性”的一面是，上半年，金地集团实现营业收入342.74亿元，同比增长了72.45%。归母净利润却仅为18.25亿元，同比下降了38.79%。
“增收不增利”的背后，与近年来金地集团为了追求规模增长，逆势扩张拿地密不可分。上半年，金地集团获取了81宗土地，新增土地储备约1247万平方米；总投资额高达924亿元，相当于去年全年总投资额的68.44%。
而2021年上半年转结的项目地价占房价比重提高，则令金地集团毛利率大幅下降，造成了净利润的下降。加之金地集团和其它房企进行合营联营，少数股东损益的“分食”，归母净利润由此“惨淡”。
财报数据显示，2011年金地集团的权益土储占比为80%。到了2020年，这一指标竟降到了53%。在这期间，金地集团的少数股东权益占比不断升高，2016年时为30%，今年上半年在40%左右。
作为金地集团旗下商业地产、产业地产业务的主要运营平台，已上市8年的金地商置交出的2021年中期成绩单也并不好看。
报告期内，金地商置营收减少8.39亿元至49.97亿元，同比下降14%；毛利14.29亿元，同比下降23%；归母净利润10.66亿元，同比下降34%，主要是物业销售收入下降所致。
这样的盈利水平，明显对金地集团的利润水平造成了拖累。而作为金地集团的控股子公司，金地商置的管理层和金地集团的管理层也实则是同一波人。目前，金地集团通过润安有限公司持有金地商置39.78%的股权。
虽冠有“商置”二字，2014年-2020年，金地商置来自物业销售占总收入的比重却一直维持在90%左右；土地储备中，有接近九成是住宅用地。截止最新的2021年上半年，这一比重也达88%。
同期，金地商置在持有型物业方面，共实现租金收入6.25亿元，同比增长35%。其中，商场及写字楼租金收入3.16亿元，占比50%；产业园板块录得租金/物业管理费总收入2.1亿元，较2020年同期增长34%。
从凌克的公开表态来看，金地集团对包括产业园区在内的产业地产业务有倾斜之意。他曾言，住宅仍然是金地非常大的业务，但在做销售型住宅的同时，一定要多做办公楼、购物中心、产业园区等持有型物业。
金地商置行政总裁徐家俊也曾在接受媒体时表示，金地商置产业地产的发展理念非常清晰,以最纯粹的态度进行产业地产开发,而不是为了“做住宅地产才去开发产业地产”。
去年以来，金地商置还不断引援明星经理人加盟。包括前龙光地产上海区域总经理鲍轶获任华东区域要职，前佳兆业执行总裁翁昊获任金地商置东部区域副总裁、江苏公司总经理，原万科长沙总经理藺晓瑞获任华南区域副总经理兼深圳公司总经理等。
在今年8月的2021年中期业绩会上，对于产业园业务，金地商置董事会黄俊灿更是释放了一个更为清晰的信号。“非常适合的时候会分拆上市。”
按照黄俊灿彼时的阐述，金地商置正积极研究对公司的产业园板块做分拆，“2023年之前应该可以做到500万方以上营运的产业园土储，在并购新项目的同时进行勾地，未来将放在REITs平台。”
金地商置方面彼时还透露，在其目前的产业园项目中，大概40%左右的项目与阿波罗私募基金以分别50%的权益进行合作，分摊投资成本。另外，其中一些产业园项目还将进行出售回笼资金，总体每年投资水平在20至30亿元。
金地商置方面给出的业绩指引是：2023年左右商业租金收入突破18亿元，产业园租金收入将突破20亿元。目标已然清晰，但仔细看来，如对照2021年中期的产业园区的租金收入来看，不难发现，金地商置面临的业绩压力实则不小。
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