淮安市市区基准地价成果公示
发布时间：2011-05-19
附表1-1 商业用地区段基准地价表
附表1-2 住宅用地区段基准地价表
附表1-3 工业用地区段基准地价表
附表2-1 商业用地地价区段描述与分析
富丽花园－西安路商业区段位于淮安市清河区西部，东至西安路，南至御西路北侧，西至规划中的韩侯大道，北至废黄河南侧。该商业区段内的主要道路有混合型主干道健康西路、淮海西路、交通型主干道西安路，交通便捷，商业繁华程度较低，商服网点主要沿健康西路、西安路分布，商服业类型以小型零售商业为主，规模较大的商服网点有富丽商场等，该商业区段土地利用以住宅、工业为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内建筑物多建于90年代以后，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为二类工业、住宅、农业及其他用地。
淮海西路－西宁路商业区段位于淮安市清河区中部偏西，东至北京路西侧，南至上海西路南侧、青年路北侧一线，西至西安路东侧，北至新军营路北侧、废黄河南侧一线。该商业区段内的主要道路有混合型主干道健康西路、淮海西路等，交通便捷，区段内有供销学校、桃花岛、公交修理厂等公交站点，商业繁华程度一般，商服网点沿西宁路两侧分布，商服业类型以中小型零售商业为主，经营类别以餐饮、电动车修理等居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内建筑物成新度新旧不一，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为教育科研、住宅、商业、办公用地。
翔宇中学商业区段位于淮安市清河区西南部，东至清河路西侧，南至里运河北侧，西至西安路东侧，北至上海西路南侧。该商业区段内主要道路有生活型主干道北京北路、生活型次干道青年路等，交通较便捷，区段附近有青年路等公交站点，商业繁华程度一般，商服网点主要沿青年路两侧分布，商服业类型以小型零售商业为主，规模较大的商服网点有青年路渔港等，经营类别以餐饮、副食品、生活日常用品居多。该商业区段土地利用以住宅、工业为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于2000年左右，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为住宅、公共绿地。
北京路商业区段位于淮安市清河区中部偏西，东至清河路，南至上海路南侧，西至北京路西侧，北至废黄河南侧。该商业区段内的主要道路有生活型主干道北京路、混合型主干道淮海西路等，交通便捷，区段内有劳动局、清河法院、工学院、北京新村等公交站点，商业繁华程度一般，商服网点沿北京路、大治路两侧分布，商服业类型以中小型零售商业为主，经营类别以餐饮、电动车修理等居多，规模较大的商服网点有国缘饭店、西园饭店等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内建筑物成新度新旧不一，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为教育科研、住宅、商业、办公用地。
大治路－丰登路商业区段位于淮安市清河区中部，东至淮海北路西侧、电机路西侧一线，南至淮海西路北侧，西至清河路及沿健康西路两侧至北京北路东侧，北至市政府北侧。该商业区段内的主要道路有混合型主干道健康西路、支路丰登路，交通较便捷，附近有汽车总站等公交站点。区段内有丰登路商服中心，商业繁华程度较高，商服网点沿大治路、丰登路两侧密集分布，商服业类型以中小型为主，批发、零售都有，规模较大的商服网点有五金市场等，经营类别以电器、五金、服装、餐饮、日杂居多。该商业区段土地利用以住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内建筑大部分较新，商业一般在底层。此区段规划用途为住宅、商业、办公用地。
淮海路商业区段位于淮安市清河区中部，沿淮海南北路、淮海东西路呈十字型分布，东沿淮海东路两侧至承德路，南沿淮海南路两侧至里运河，西沿淮海西路两侧至清河路西测，北沿淮海北路两侧至健康西路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道淮海南北路、淮海东西路，交通便捷，附近有新亚商城、清中等公交站点。处于淮海广场商服中心中心地段，商业繁华程度较高，商服网点沿淮海路两侧密集分布，商服业类型以大中型零售商业为主，规模较大的商服网点有新亚商城、时代大超市、清江商场、苏宁电器等，经营类别以电器、服装、鞋帽、餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外“六通”，宗地红线内“一平”。区段内建筑大部分较新，一、二层一般为商业用途，三层至三层以上一般为商业或住宅。此区段规划用途为商业、办公用地。
上海东路－人民北路商业区段位于淮安市清河区中南部，东至淮海南路西侧，南至里运河北侧，西至清河路东侧，北至淮海西路南侧。该商业区段内的主要道路有生活型次干道人民北路、上海东路等，交通较便捷，附近有北门桥等公交站点。区段紧邻淮海广场商服中心，商业繁华程度较高，商服网点沿人民北路、上海东路两侧较密集分布，商服业类型以小型零售业为主，规模较大的商服网点有少年宫童装一条街、小上海服装一条街等，经营类别以服装、乐器居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内建筑大部分较新，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅。此区段规划用途为住宅、商业、文化娱乐、公共绿地用地。
电机路商业区段位于淮安市清河区中部，呈三角型分布，东至淮海北路西侧，南至淮海西路北侧，西至电机路西侧。该商业区段内的主要道路有生活型次干道机电路、支路丰登路，交通较便捷，附近有爱民路等公交站点。该区段位于淮海广场商服中心，商业繁华程度较高，商服网点沿机电路、丰登路两侧密集分布，商服业类型以小型零售商业为主，规模较大的商服网点有女人街等，经营类别以服装、装饰品居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外“六通”，宗地红线内“一平”。区段内建筑大部分较新，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业用地。
大同路－健康东路东段商业区段位于淮安市清河区中部，东至沈阳路东侧，南至大同路南侧、健康东路一线，西至淮海北路东侧、大同路、承德路东侧一线，北至废黄河南侧。该商业区段内的主要道路有混合型主干道健康东路、生活型次干道大同路等，交通较便捷，区段内有公交站点八二新村等。商业繁华程度一般，商服网点主要沿承德路、健康东路两侧分布，商服业类型以小型零售商业为主，规模较大的商服网点有和其坊等，经营类别以餐饮、日杂、服装居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内建筑大部分较新，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地。
淮海北路－健康东路商业区段位于淮安市清河区中部，东至桑园路西侧，南至交通路北侧，西至淮海北路西侧，北至健康东路北侧及沿淮海北路两侧至废黄河。该商业区段内的主要道路有混合型主干道健康路、生活型主干道淮海北路，交通便捷，附近有黄河桥、八二医院、人民大会堂等公交站点。区段内有汇通市场，商业繁华程度较高，商服网点在汇通市场区域密集分布，沿淮海北路、健康路两侧也有较多商店，商服业类型以零售业为主，规模较大的商服网点为汇通市场，经营类别繁多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外“六通”，宗地红线内“一平”。区段内建筑大部分建于1990年左右，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业、办公、体育、市政公用设施用地、住宅等。
淮海花园商业区段位于淮安市清河区中南部，东至承德路西侧，南至里运河北侧，西至淮海南路东侧，北至淮海东路南侧。该商业区段内的主要道路有生活型主干道漕运东路等，交通较便捷，附近有水门桥等公交站点。区段内有淮海广场商服中心，商业繁华程度较高，商服网点沿淮海花园周边道路两侧较密集分布，商服业类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有唐人街、淮海步行街等，经营类别以服装、电动自行车居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内建筑大部分较新，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业、住宅用地。
承德路商业区段位于淮安市清河区，东至承德路东侧、圩北路及沿淮海东路两侧到健康东路，南至淮海东路南侧及沿承德路至里运河，西至淮海北路东侧、桑园路、交通路一线，北至大同路南侧。该商业区段内的主要道路有混合型主干道健康东路、生活型主干道承德路等，交通便捷，附近有健康东路、移动公司等公交站点，商业繁华程度较高，商服网点主要沿健康东路、承德路两侧分布，商服业类型以中小型为主，批发、零售都有，规模较大的商服网点有易初莲花超市、宝悦酒店等，经营类别以超市、餐饮、建材、生活用品居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内建筑大部分建于1995年以后，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅。此区段规划用途为住宅、商业、教育科研用地。
和平东路商业区段位于淮安市清河区中部偏东，东至大南昌路东侧、翔宇大道东侧一线，南至水渡街南侧、市五中，西至健康东路东侧，北至废黄河南侧。该商业区段内的主要道路有交通型主干道翔宇大道、交通型次干道和平东路等，交通便捷，区段内有水渡广场东、经一路等公交站点，商业繁华程度较低，商服网点主要沿和平东路、清淮路两侧分布，商服业类型以小型零售业为主，经营类别以餐饮、日常生活服务居多。该商业区段土地利用以住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1995年左右，一层一般为商业用途，一层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为文化娱乐、住宅用地。
和平路商业区段位于淮安市清河区中部，东至深圳路东侧，南至市中医院南侧、里运河北侧，西至承德路东侧，北至淮海东路路南侧、翔宇大道一线。该商业区段内的主要道路有生活型次干道和平路、交通型主干道翔宇大道，交通较便捷，区段内有六中等公交站点，商业繁华程度一般，商服网点主要沿和平路两侧分布，商服业类型以小型零售商业为主，规模都较小，经营类别以日杂、餐饮居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业用途，一层以上为住宅用途。此区段规划用途主要为住宅用地。
钵池山公园商业区段位于淮安市清河区东部，东至新长铁路，南至珠海路，西至翔宇大道东侧，北至和平东路南侧、废黄河一线。该商业区段内的主要道路有交通型主干道合肥路、生活型次干道大口路、交通型次干道和平东路等，交通较便捷，区段内大口子、钵池山小区等公交站点，商业繁华程度较低，商服网点主要沿和平东路分布，商服业类型以小型零售商业为主，经营类别以餐饮、日常生活服务居多。该商业区段土地利用以住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内建筑大部分较新，一层一般为商业或住宅，一层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为住宅、工业、商业、公共绿地。
清河新区商业区段位于淮安市清河区东部，东至重庆街东侧，南至深圳东路南侧，西至新长铁路，北至废黄河南侧。该商业区段内的主要道路有广州路、嘉兴路、西藏街、清拖路、珠海东路、和平东路等，多为新建道路，目前交通略有不便，离公交站点较远。该区段内商业繁华程度低，商服网点很少，以小店为主，经营类别主要为生活日常用品。区段内土地利用以农村民宅和农用地为主，基础设施状况达到宗地红线内外“四通“，宗地红线内“一平“。区段内建筑物成新度一般，也有部分新建建筑。此区段规划用途为工业、生产防护绿地、住宅用地。
延安西路商业区段位于淮安市清浦区，东至北京南路西侧、解放西路南侧、前进西路南侧、淮海南路西侧一线，南至京杭大运河，西至化肥路，北至里运河。该商业区段内的主要道路有混合型主干道解放西路，生活型主干道北京南路，交通型主干道延安西路、西安路、化工路，交通型次干道港口路、淮三路，支路清浦路、城西路等，交通便捷程度较高，附近有淮钢集团、清棉集团、淮钢大桥、化机厂、二号桥、港口路、毛纺厂、化纤厂、北京南路、淮三路、航校等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿延安西路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有随和大酒店等，区段内商服业经营类别较齐全，主要为餐饮、百货。区段内客流类型以本地顾客与外地顾客并重，客流量一般，顾客消费水平以中低档消费为主。该区段土地利用以居住、工业为主，基础设施状况达到宗地红线内外“六通“，宗地红线内“一平“。区段内房屋大部分建造于2000年，一层一般为商业用途，二层一般为办公用途。此区段规划用途为居住、工业用地为主。
淮安西部商业区段位于淮安市西部，东至韩侯大道西侧、御西路、西安路、里运河、化肥路、京杭大运河、淮海南路西侧一线，南至明远路南侧，西至估价范围，北至盐河。该商业区段内的主要道路有交通型次干道金象路、柯山路等，该区段公交便捷程度一般，有3W、5W、19W、38W公交线路通过该商业区段。区段内商业网点零散分布，商服业类型以小型零售商业为主。该商业区段土地利用以工业用地为主，基础设施状况达到宗地红线内外“五通“，宗地红线内“一平“。此区段规划用途为工业用地。
清浦区南部商业区段位于淮安市南部，东至京杭大运河，南至估价范围，西至估价范围，北至明远路南侧。该商业区段内的主要道路有交通型主干道宁连一级公路、交通型次干道武黄路等。交通便捷程度一般，有6、13、20、21、68路公交线路通过该商业区段。区段内商业网点大多数位于武墩乡、黄码乡镇区繁华地段，沿武黄路两侧分布。商服业类型以小型零售商业为主，规模较大的商服网点有黄码批发、大润发超市等，经营类别以批发、零售为主。该商业区段基础设施状况达到宗地红线内外“四通“，宗地红线内“一平“。区段内房屋大部分建造于2000年，一层为商业用途。此区段土地以农用地居多。
大庆路商业区段位于淮安市清浦区东北部，东至人民南路西侧、环城西路南侧、淮海南路西侧，南至解放西路北侧、清浦路西侧、解放西路南侧、北京南路西侧一线，北至里运河。该商业区段内的主要道路有生活型主干道北京南路，生活型次干道人民南路、新民西路、大庆路，支路环城西路、清浦路等，交通便捷，附近有保健院、化工研究所、解放路菜场、光华厂、淮剧团等公交站点。该区段东北部与东西大街商服中心西端相交，商业繁华程度一般，商服网点沿一品梅广场四周分布，商服业类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有老船鱼馆等，区段内商服业经营类别一般，主要为餐饮、百货。区段内客流类型以本地顾客为主，客流量一般，顾客消费水平以中低档消费为主。该区段土地利用以居住、工业为主，兼有商业、办公用途，基础设施状况达到宗地红线内外“六通“，宗地红线内“一平“。区段内房屋大部分建造于2000年，一层一般为商业用途。此区段规划用途为居住、工业用地为主，兼有部分商业金融、行政办公用地。
解放西路商业区段位于淮安市清浦区，东至淮海南路西侧，南至延安西路北侧，西至清浦路西侧，北至解放西路北侧。该商业区段内的主要道路有混合型主干道解放西路，生活型次干道人民南路、前进西路，交通型次干道港口路、淮三路，支路清浦路等，交通便捷，附近有一中、体育场、港口路、解放西路等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿解放西路、前进西路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售业为主，规模较大的商服网点有月季花园、一品梅大酒店等，经营类别以餐饮为主。区段内客流类型以本地与外地顾客并重，客流量较大，顾客消费水平以中档消费为主。该商业区段土地利用以商业办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外“六通“，宗地红线内“一平“。区段内房屋大部分建造于2000年，一层一般为商业用途。此区段规划用途以居住用地为主。
明远路商业区段位于淮安市清浦区东部，东至宁连一级公路，南至枚皋路南侧、淮海南路东侧、枚乘路北侧、淮海南路西侧、明远路南侧一线，西至北京南路西侧，北至京杭大运河、淮海南路西侧、正大路南侧、淮海南路东侧、京杭大运河一线。该商业区段内的主要道路有交通型主干道淮海南路、正大路、承德南路、天津路，交通型次干道明远路、轮窑路。交通便捷程度一般，附近有城南、烟草库、轮窑村、正大集团、工学院南校区、承德南路、淮安信息学校、天津南路、合义等公交站点。区段内商业网点零散分布，商业繁华程度较低，商服业类型以小型零售商业为主。该商业区段土地利用以教育用地、工业用地为主，基础设施状况达到宗地红线内外“五通“，宗地红线内“一平“。区段内房屋大部分建造于2004年，商业用地多为建筑物底层。此区段规划用途为居住用地和教育科研用地。
人民南路区段位于淮安市清浦区，东至淮海南路西侧、西大街南侧、人民南路、西大街北侧、淮海南路西侧一线，南至环城西路南侧，西至人民南路西侧，北至里运河。该商业区段内的主要道路为生活型次干道人民南路，交通便捷度一秀，附近有清晏园等公交站点。处于东西大街商服中心边缘地段，商业繁华程度一般，商服网点沿人民南路两侧密集分布，商服业类型以小型零售商业为主，规模较大的商服网点有洪泽老鱼馆等，经营类别以服装、餐饮、百货为主。区段内客流类型以本地顾客为主，客流量一般，顾客消费水平以中低档消费为主。该商业区段土地利用以商业办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于2000年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业金融用地为主。
东、西大街商业区段位于淮安市清浦区，东至淮海南路东侧、东大街北侧、环城东路东侧、东大街南侧、淮海南路东侧一线，南至环城东路、环城西路一线，西至淮海南路西侧、西大街南侧、人民南路、西大街北侧、淮海南路西侧一线，北至里运河。该商业区段内的主要道路有生活型次干道东大街、西大街和混合型主干道淮海南路，交通便捷，附近有北门桥、华城公司、电子市场等公交站点。处于东西大街商服中心中心地段，商业繁华程度较高，商服网点沿东、西大街及淮海南路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有皇冠酒楼、邮电宾馆、市医药公司、阳光大酒店、庆华商城、凤凰美食城等，经营类别以服装、餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于2000年，一层一般为商业用途，二层一般为办公用途，三层至三层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业金融用地为主。
淮海南路A段商业区段位于淮安市清浦区，东至淮海南路东侧，南至解放路南侧，西至淮海南路西侧，北至环城东路、环城西路南侧。该商业区段内的主要道路有混合型主干道淮海南路，交通便捷程度一般，附近有解放路、邮政大厦、环城路等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿淮海南路两侧分布，商服业类型以大型服务业为主，规模较大的商服网点有唐城大酒店、月季花园大酒店等，经营类别以餐饮为主。区段内客流类型以本地顾客为主，客流量一般，顾客消费水平以中档消费为主。该商业区段土地利用以商业、办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于2000年，一层一般为商业用途。此区段规划用途以商业、行政办公、居住用地为主。
淮海南路B段商业区段位于淮安市清浦区，东至淮海南路东侧，南至京杭大运河北侧，西至淮海南路西侧，北至解放路南侧。该商业区段内的主要道路有混合型主干道淮海南路，交通便捷程度一般，附近有淮海南路、清印集团、延安路、南站等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿淮海南路两侧分布，商服业类型以中小型零售业为主，规模较大的商服网点有京都大厦等，经营类别以服装、百货为主。区段内客流类型以本地顾客为主，客流量一般，顾客消费水平以中低档消费为主。该商业区段土地利用以商业、居住为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于2000年，一层一般为商业用途。此区段规划用途以商业、行政办公、居住用地为主。
淮海南路C段商业区段位于淮安市清浦区中部，东至淮海南路东侧，南至正大路南侧，西至淮海南路西侧，北至京杭大运河。该商业区段内的主要道路为混合型主干道淮海南路，交通便捷程度一般，附近有交警二大队、城南、公交东大门等公交站点。商业繁华程度一般，商服网点沿淮海南路两侧分布，商服业类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有三星大酒店、京杭宾馆等，经营类别以餐饮居多。该商业区段土地利用以商业办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于2000年，一层一般为商业用途，二层一般为办公用途。此区段规划用途以公共绿地为主。
淮安新汽车南站商业区段位于淮安市清浦区中部，东至淮海南路东侧，南至枚皋路南侧，西至淮海南路西侧，北至枚乘路北侧。该商业区段内的主要道路为交通型主干道淮海南路，现阶段交通便捷程度一般，附近有柴米河等公交站点，规划成为淮安市长途客运南站。区段内商业网点主要沿淮海南路两侧零星分布，商服业类型以小型零售商业为主。该商业区段基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。此区段规划用途为长途汽车站、商业金融用地和教育科研用地。
承德南路商业区段位于淮安市清浦区东北部，东至承德南路东侧，南至解放东路北侧，西至淮海南路东侧、东大街北侧、环城东路东侧、东大街南侧、淮海南路东侧一线，北至里运河。该商业区段内主要道路有交通型主干道承德南路和生活型次干道新民东路，交通便捷度一般，区段内有楚秀园、楚秀园北大门、宝塔桥、新民东路、市测绘院等公交站点。处于东西大街商服中心的边缘地段，区段内有文庙新天地商业区，商业繁华程度较高，商服网点主要沿承德南路、新民东路两侧分布，商服业类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有宋王朝酒店、海妹稀饭村、红红火火烧烤店等，经营类别以服装、百货、餐饮为主。该商业区段土地利用以商业办公及居住用途为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1995年，一层一般为商业用途。此区段规划用途为居住用地。
解放东路商业区段位于淮安市清浦区，东至石桥路东侧，南至前进东路北侧，西至淮海南路东侧，北至新民东路南侧。该商业区段内主要道路为混合型主干道解放东路，交通便捷度较高，区段内有解放东路、燃气公司、富春花园等公交站点，且与淮安市汽车南站相距不远。处于富春花园商服中心的繁华地段，区段商业繁华程度较高，商服网点主要沿解放东路两侧均匀分布，商服业类型以中小型零售商业为主，经营类别以服装、餐饮为主，规模较大的商业网点有唐城大酒店、唐人街、富春大都会。该商业区段土地利用以商业办公及居住用途为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于2000年，一、二层一般为商业用途。此区段规划用途主要为居住用地与商业金融用地。
前进东路商业区段位于淮安市清浦区，东至承德南路东侧，南至前进东路南侧，西至淮海南路东侧，北至解放东路南侧。该商业区段内主要道路为生活型次干道前进东路，交通便捷度较高，区段附近有南站、延安路等公交站点，且靠近淮安市汽车南站。处于富春花园商服中心的边缘地段，区段商业繁华程度一般，商服网点主要沿前进东路两侧均匀分布，商服业类型以中小型零售商业为主，经营类别以服装、餐饮为主，规模较大的商业网点有杨七鱼头馆。该商业区段土地利用以商业办公及居住用途为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1998年，一、二层一般为商业用途。此区段规划用途主要为居住用地与商业金融用地。
轮埠路商业区段位于淮安市清浦区，东至石桥路东侧，南至解放东路北侧，西至承德南路东侧，北至里运河。该商业区段内主要道路有生活型次干道轮埠路，交通便捷度一般，区段附近有宝塔桥、新民东路等公交站点。处于东西大街商服中心的边缘地段，区段商业繁华程度较低，商服网点主要沿轮埠路西侧分布，商服业类型以小型零售商业为主，经营类别以百货、餐饮为主，数量较少，集聚程度较低。该商业区段土地利用以商业及居住用途为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于2000年，一层一般为商业用。此区段规划用途为居住用地。
延安东路商业区段位于淮安市清浦区，东至里运河，南至宁连一级公路，西至京杭大运河，北至前进东路南侧、承德南路东侧、前进东路北侧、石桥路东侧一线。该商业区段内主要道路有交通型主干道延安东路、承德南路，交通便捷度较高，区段内有清安村、东风村、天津路、延安东路、承德南路等公交站点，该区段西邻淮安市汽车南站。区段内商业繁华程度一般，商服网点沿延安东路两侧不均匀分布，主要分布在东风花园、新新家园周边地区。商服业类型以中小型零售商业为主，经营类别以餐饮为主。该商业区段土地利用以商业办公及居住用途为主，基础设施状况达到宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于2000年，一、二层一般为商业用途。此区段规划用途主要为居住用地为主。
深圳路商业区段位于淮安市区东部，东至新长铁路，南至青岛路南侧、深圳路、青岛路一线，西至里运河，北至珠海路。该商业区段内主要道路为混合型主干道深圳路，有4、17、18、33路等公交线路经过，站点分布较密集，交通非常便捷。处于深圳路两侧，商业繁华程度较高，商服网点沿深圳两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有浙江大都会、东湖宾馆、金榜大酒店等，经营类别以百货、餐饮、家电居多。该商业区段土地利用以商业办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于90年代，一层一般为商业用途。此区段规划用途为商业金融用地和住宅用地。
开发区政府商业区段位于淮安市区东部，东至新长铁路，南至海口路南侧，西至里运河东侧，北至威海路。该商业区段内的主要道路为交通型主干道厦门路，交通便捷，有4、17、23、28、29、30路等公交线路经过。该区段商服繁华程度一般，商服业类型以中小型零售商业为主，经营类别以百货、餐饮居多。该商业区段土地利用以商业办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于90年代，一层一般为商业用途。此区段规划用途为商业金融用地和住宅用地。
开发区火车站商业区段位于淮安市区东部，东至估价范围，南至新长铁路，西至里运河，北至深圳东路南侧－废黄河。该商业区段内的主要道路为混合型主干道深圳路、227省道，交通型主干道海口路、厦门路，交通型次干道汕头路等。该区段交通便捷，有4、26、29、30路等公交线路，有开发区火车站。该区域商服网点沿道路较密集分布，规模较大的有东湖宾馆等，经营类别以杂货、零销、百货、餐饮居多，以经营杂货和餐饮为特色。该商业区段土地利用以工业为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于90年代，一层一般为商业用途。此区段规划用途以工业用地为主。
淮阴区外围商业区段位于淮安市淮阴区东部、西部和北部，东至估价范围，南至废黄河－新长铁路一线，西至估价范围，北至估价范围。该商业区段内的主要道路为西安路、北京西路、丁集联络线、香港路、黄河东路等，交通较为便捷，有三朱庄、果林场、营西村、杜庄村、盐北村、王扬路、蔬菜村、北京西路、北京北路等公交站点。该区段商业繁华程度差，商服网点多沿西安路零星分布，商服类型以小型零售商业为主，经营类别较少。该商业区段土地利用以工业为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段规划用途为工业用地和居住用地。
淮河路商业区段位于淮阴区北部和东部，东至新长铁路，南至盐河，西至孙大泓，北至新长铁路。该商业区段内的主要道路为承德北路、沈阳路、南昌路、香港路、葡萄路、长江东路、淮河路等。该区段交通便捷，有香港路、小营派出所、区气象站、长城加油站等公交站点。对该区域影响较大的商服中心有苏北建材市场、瓜果批发市场等。该区域以经营中小型零售商业为主，经营类别以建材、百货、餐饮居多。该商业区段基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段多为居住用地和工业用地。
淮阴师院商业区段位于淮安市淮阴区西部，东至葡萄路西侧，南至长江西路南侧，西至孙大泓西侧，北至长江西路北侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道北京北路和长江西路，交通较为便捷，附近有丝织厂、淮阴交专、淮师等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿北京北路和长江西路两侧分布，商服类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有长城宾馆等，经营类别以餐饮、住宿居多。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段规划用途为教育科研和居住用地。
北京路商业区段位于淮安市淮阴区，东至淮海北路西侧，南至废黄河南侧，西至北京北路西侧，北至灰场路北侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道北京西路和生活型主干道北京北路，交通较为便捷，附近有区三中、区医院、镇政府、西坝等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿北京北路和北京西路两侧分布，商服类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有新年华酒店、鑫源宾馆等，经营类别以餐饮、住宿居多。该商业区段土地利用以商业办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段规划用途为商业金融和居住用地。
黄河西路商业区段位于淮安市淮阴区南部，东至淮海北路西侧，南至废黄河南侧，西至北京北路东侧，北至灰场路南侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道黄河西路，交通较为便捷，附近有西坝、黄河桥、镇政府、淮州中学、市一院等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿黄河西路两侧分布，商服类型以小型零售商业为主，经营类别以餐饮、零售居多。该商业区段土地利用以住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段规划用途为居住用地。
长江西路商业区段位于淮安市淮阴区，东至淮海北路东侧，南至盐河南侧，西至葡萄路西侧，北至长江西路北侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道淮海北路和长江西路，交通较为便捷，附近有苏北市场、小营广场、长江东路等公交站点。该区处于淮阴区苏北市场商服中心的中心地段，商业繁华程度一般，商服网点沿淮海北路和长江西路两侧分布，商服类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有建材市场、广大家具城等，经营类别以批发、运输居多。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段规划用途为商业金融和居住用地。
淮海路商业区段位于淮安市淮阴区，东至卫生路东侧，南至废黄河南侧，西至淮海北路西侧，北至盐河南侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道淮海北路和北京东路，交通便捷，附近有北京东路、农工商超市、黄河桥、淮州中学、市一院等公交站点。处于淮阴区西马路商服中心的中心地段，商业繁华程度较高，商服网点沿北京东路和淮海路两侧分布，商服类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有农工商超市、服装大世界、恒通大酒店、中国银行、恒通电器等，经营类别以百货、服装、餐饮居多。该商业区段土地利用以商业、办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段规划用途为商业金融和医疗卫生用地。
火车北站商业区段位于淮安市淮阴区北部，东至沈阳路东侧、淮海北路东侧一线，南至广达汽贸南侧，西至淮海北路西侧，北至新长铁路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道淮海北路和交通型主干道珠江路，交通较为便捷，附近有火车北站、左庄、淮海北路等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿淮海北路和珠江路两侧分布，商服类型以中小型零售商业为主，规模较大的商服网点有台州商城等，经营类别以餐饮、零售居多。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段规划用途为商业金融和市场用地。
黄河东路东片商业区段位于淮安市淮阴区东部，东至新长铁路，南至废黄河南侧，西至淮海北路，北至盐河。该商业区段内的主要道路为黄河东路、南昌路、沈阳路，交通较为便捷，附近有前进街、区建设局、区供电局、营东村、淮连路、双合村、沈阳路等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点多分布于各生活小区附近，商服类型以中小型零售商业为主，经营类别以餐饮、零售居多。该商业区段土地利用以住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段规划用途为居住用地。
淮阴区政府商业区段位于淮安市淮阴区中部，东至承德北路东侧，南至盐河北侧，西至塘扬路东侧，北至纬一路北侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道承德北路和长江东路，交通较为便捷，附近有韩侯酒厂、杨井村等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿承德北路和长江东路两侧分布，商服类型以中小型零售商业为主，经营类别以零售居多。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段规划用途为居住用地。
承德北路商业区段位于淮安市淮阴区，东至承德路东侧，南至废黄河北侧，西至卫生路东侧，北至北京东路北侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道北京东路和交通型主干道承德北路，交通较为便捷，附近有区检察院、区化肥厂、营东小学、淮涟路、樱花园等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿北京东路和承德北路两侧分布，商服类型以中小型零售商业为主，经营类别以餐饮、零售居多。该商业区段土地利用以商业办公为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋一层一般为商业用途。此区段规划用途为商业金融和行政办公用地。
运河街西段商业区段位于淮安市楚州区西部，东至城西北路西侧，南至京杭大运河，西至东庄，北至翔宇大道。该商业区段内的主要道路为支路运河街等，交通略有不便，附近无公交站点。该商业区段商业繁华程度低，商服网点分布零散，商服业类型以小型零售业为主，经营类别以日杂、零售居多。该商业区段土地利用以住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1990年，一层一般为住宅或商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为农业及其他用地、仓储用地和生态绿地。
淮阴农业学校商业区段位于淮安市楚州区西部，东至运河街东侧，南至华亭路，西至京杭大运河东侧，北至翔宇大道。该商业区段内的主要道路为支路运河街、湖嘴街等，附近公交站点少，交通略有不便。该商业区段商业繁华程度低，商服网点分布零散，商服业类型以小型零售业为主，经营类别以日杂、零售居多。该商业区段土地利用以住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1992年，一层一般为住宅或商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为居住用地、公共绿地、教育科研用地、农业及其他用地、二类工业用地。
城西北路商业区段位于淮安市楚州区西部，东至里运河东侧，南至华亭路南侧，西至京杭大运河东侧，北至里运河北侧。该商业区段内的主要道路为生活型主干道城西北路、华亭路等，交通较便捷，附近有楚州电大、皮防病院等公交站点。该商业区段商业繁华程度较低，商服网点沿城西北路两侧零星分布，商服业类型以小型零售业为主，规模较大的商服网点有河西糖烟酒批发、胖子水果等，经营类别以百货、零售居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1990年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地、居住用地、医疗卫生用地、教育科研用地、行政办公用地、公共绿地、生态绿地和生产防护绿地。
城西南路商业区段位于淮安市楚州区南部，东至关天培路东端、小陈庄，南至估价范围，西至京杭大运河东侧，北至关天培路东延长规划路沿翔宇大道南侧至工商局以及华亭路南侧。该商业区段内的主要道路为支路城西南路、下铺街等，交通较便捷，附近有穿运小学等公交站点。该商业区段商业繁华程度较低，商服网点沿城西南路两侧零星分布，商服业类型以小型零售业为主，经营类别以百货、零售居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1990年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地、居住用地、行政办公用地、医疗卫生用地、农业及其它用地和公共绿地。
翔宇大道商业区段位于淮安市楚州区北部，东至楚州大道东侧，南至翔宇大道乌沙河桥以西段南侧、乌沙河桥以东段北侧，西至板闸桥，北至翔宇大道北侧。该商业区段内的主要道路为交通型主干道翔宇大道、怀恩路等，交通较便捷，附近有板闸桥等公交站点。该商业区段商业繁华程度较低，商服网点分布零散，商服业类型以小型零售业为主，经营类别以日杂、零售居多。该商业区段土地利用以住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1992年，一层一般为住宅或商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地、行政办公用地、农业及其他用地。
新城小区商业区段位于淮安市楚州区北部，东至楚茭公路西侧，南至楚州区外国语学校，西至新闸一组，北至翔宇大道北侧。该商业区段内的主要道路为交通型主干道翔宇大道、生活型次干道竹巷街、莲花街、支路新城西长街、新城北大街等，交通较便捷，附近有下关、新城小区等公交站点。该商业区段商业繁华程度较低，商服网点沿新城西长街两侧零星分布，商服业类型以小型零售业为主，规模较大的商服网点有糖烟酒公司北门连锁店、下关批发部等，经营类别以糖烟酒批发、百货居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1995年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地、居住用地、医疗卫生用地、市政公用设施用地和公共绿地。
北门大街商业区段位于淮安市楚州区北部，东至淮安外国语学校，南至东门大街北侧，西至肖湖公园，北至新安医院。该商业区段内的主要道路为混合型主干道北门大街、交通型次干道长安路、永怀路、生活型次干道友谊路等，交通较便捷，附近有城北小学、三中等公交站点。该商业区段商业繁华程度一般，商服网点沿北门大街两侧均匀分布，商服业类型以中小型零售业和小型服务业为主，规模较大的商服网点有喜洋洋家俱、北门菜场等，经营类别以家俱、百货、日杂居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1990年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地、居住用地、行政办公用地和公共绿地。
北门大街南段商业区段位于淮安市楚州区北部，东至楚州区房管局，南至东西门大街，西至西坂街，北至友谊路北侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道北门大街，交通较便捷，附近有淮安宾馆、高公桥等公交站点。该商业区段商业繁华程度一般，商服网点沿北门大街两侧均匀分布，商服业类型以中小型零售业和小型服务业为主，规模较大的商服网点有中信电器、千家惠服饰公司等，经营类别以电器、百货、日杂居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1998年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地和居住用地。
运河街商业区段位于淮安市楚州区西部，东至西长街西侧，南至楚州区政府，西至里运河东侧，北至友谊路南侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道镇淮楼西路、生活型主干道西门大街、支路运河街等，交通较便捷，附近有区政府、西长街、西门大桥等公交站点。该商业区段商业繁华程度一般，商服网点沿运河街两侧均匀分布，商服业类型以小型零售业和小型服务业为主，规模较大的商服网点有恒创电脑、贺氏电脑等，经营类别以电脑耗材、百货居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1995年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为居住用地和公共绿地。
驻市街－楚州商贸城商业区段位于淮安市楚州区南部，东至国税局以东，南至商贸城南，西至沿河街，北至楚茭公路北侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道南门大街、生活型次干道驻市街、涧门南街、沿河街等，交通较便捷，附近有商贸城、中医院等公交站点。该商业区段商业繁华程度一般，商服网点在商贸城内较密集分布，沿新南门大街两侧有零星分布，商服业类型以小型零售业为主，经营类别以批发、百货居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1993年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。商贸城内房屋大部分建造于1999年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地、居住用地和公共绿地。
东西门大街商业区段位于淮安市楚州区中部，东至东门大街，南至上坂街北侧，西至淮安中学，北至电影公司。该商业区段内的主要道路为生活型主干道东西门大街、西长街、东长街，交通比较便捷，附近有医药公司等公交站点。该商业区段包含了漕运广场商业步行街商服中心一部分，商业繁华程度较高，商服网点沿东长街两侧较密集分布，商服业类型以中小型零售业和小型服务业为主，规模较大的商服网点有家得利超市、袁二服饰、糖烟酒公司门市等，经营类别以服装、百货居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1998年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地和居住用地。
漕运广场商业步行街商业区段位于淮安市楚州区，东至东长街西侧，南至镇淮楼东路南侧，西至西长街东侧，北至东门大街南侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道镇淮楼东西路，交通便捷，附近有镇淮楼、工会、西长街等公交站点。该商业区段包含了漕运广场商业步行街商服中心一部分，商业繁华程度较高，商服网点沿镇淮楼东西路两侧较密集分布，商服业类型以中型服务业和零售业为主，规模较大的商服网点有楚州金店、玉米人快餐、海澜之家等，经营类别以服装、餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于2003年，一至二层一般为商业用途，三层至三层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地。
南门大街商业区段位于淮安市楚州区南部，东至南门大街东侧，南至更楼东街北侧，西至南门大街西侧，北至镇淮楼东西路南侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道南门大街，交通便捷，附近有楚州宾馆、镇淮楼、南门菜场等公交站点。该商业区段商业繁华程度较高，商服网点沿南门大街两侧分布，商服业类型以中小型零售业和小型服务业为主，规模较大的商服网点有供销大厦、南门菜场、新日华糖烟酒公司等，经营类别以服装、百货居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1995年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地和居住用地。
楚州中学商业区段位于淮安市楚州区东部，东至翔宇大道西侧，南至人民医院，西至东长街东侧，北至东门大街南侧。该商业区段内的主要道路为混合型主干道镇淮楼东路等，交通较便捷，附近有人民医院、老车站等公交站点。该商业区段商业繁华程度一般，商服网点沿人民医院两侧均匀分布，商服业类型以小型零售业和小型服务业为主，规模较大的商服网点有东岳饭店、尼科尼亚电动车专卖等，经营类别以服务业、百货居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1995年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地和居住用地。
文府路商业区段位于淮安市楚州区南部，东至翔宇大道东侧，南至堂子巷、南巽路南侧，西至西长街西侧，北至市人民医院。该商业区段内的主要道路为生活型次干道南巽路、支路文府路、府学街等，交通较便捷，附近有东长街、楚州法院等公交站点。该商业区段商业繁华程度一般，商服网点沿府学街两侧均匀分布，商服业类型以小型零售业和小型服务业为主，规模较大的商服网点有金遵纸业、金丝猴喜铺专卖等，经营类别以批发、百货、零售居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1995年，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地、居住用地和教育科研用地。
楚州大道商业区段位于淮安市楚州区东北部，东至估价范围，南至翔宇大道北侧以及区段西部的估价范围，西至宁连一级公路、城东卫生院、陈家庄一线，北至新长铁路。该商业区段内的主要道路为交通型次干道山阳大道、汪廷珍路、楚州大道、吴承恩大道等，交通便捷度一般，附近淮城镇等公交站点。该商业区段商业繁华程度较低，商服网点分布零散，商服业类型以小型零售业为主，经营类别以日杂、零售居多。该商业区段土地利用以住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1992年，一层一般为住宅或商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业金融用地、居住用地、仓储用地、供电用地、市政公用设施用地、社会停车场用地、生产防护用地、医疗卫生用地、生态绿地和文化娱乐用地。
华西路商业区段位于淮安市楚州区东北部，东至铁云路东侧，南至管天培路，西至翔宇大道东侧，北至下关大街北侧。该商业区段内的主要道路为交通型次干道楚茭公路、华西路等，附近公交站点少，交通略有不便。该商业区段商业繁华程度低，商服网点沿华西路两侧零星分布，商服业类型以小型零售业为主，经营类别以百货、烟酒居多。该商业区段土地利用以商业住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。区段内房屋大部分建造于1991年，大多为一层商业用房。此区段规划用途为商业金融用地、居住用地、行政办公用地、一类工业用地、农业及其它用地，水厂用地。
2-2 住宅用地地价区段的描述与分析
富丽花园住宅区段位于淮安市清河区西部，东至西安路西侧，南至御西路南侧，西至规划中的韩侯大道西侧，北至废黄河南侧。该住宅区段内多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有富丽花园，区段内部分住宅小区有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以住宅、工业用地为主，沿健康西路、淮海西路两侧有一定数量的商业网点分布，以餐饮、百货居多。此区段内公用设施有西安路小学、定邦诊所、古黄河民俗生态园等，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数不一，多为砖混结构。此区段规划用途以工业、农业及其它用地为主。
建设小区－富强小区住宅区段位于淮安市清河区西部，东至北京北路东侧，南至淮海西路南侧，西至西安路西侧，北至废黄河南侧。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有清河区政府宿舍、建设小区、富强小区等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅用地为主，沿淮北京北路、健康西路、淮海西路两侧有一定数量的商业网点分布，以餐饮、日杂居多。此区段公用设施条件较好，淮安外国语实验小学、北京路中学、北京路邮局、市图书馆皆在此区段内。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋多为砖混结构。此区段规划用途以住宅、教育科研用地为主。
光华小区住宅区段位于淮安市清河区西南部，东至北京北路东侧，南至里运河北侧，西至西安路西侧，北至淮海西路南侧。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有光华小区、新盛小区等，这些小区多数有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以住宅用地为主，沿青年路、北京路两侧有一定数量的商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段公用设施条件一般，翔宇中学等在此区段内。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋多为砖混结构。此区段规划用途以住宅用地为主。
益兴名流花园－繁荣新村住宅区段位于淮安市清河区中部，东至淮海北路东侧，南至丰登路南侧，西至北京北路东侧，北至废黄河南侧。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有益兴名流花园、政府西大院宿舍区、繁荣新村、建业小区等，这些小区均有物业管理，安全保障程度部分小区较高，大多数小区一般。该区段内以住宅用地为主，沿淮海北路、健康西路、大治路、丰登路两侧都有一定数量商业网点分布，以服装、百货、餐饮居多。繁荣幼儿园、繁荣小学、清江中学、师院附中、疾病控制中心、淮安博爱医院等皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物新旧差异较大，房屋层数以6层居多，房屋结构为钢混和砖混。此区段规划用途以住宅、办公、商业用地为主。
北京新村－汇丰园住宅区段位于淮安市清河区中部，东至清河路、上海路、人民北路一线，南至里运河北侧，西至北京路东侧，北至大治路南侧。该住宅区段多为中档住宅小区，规模较大，典型小区主要有北京新村、北京花园、汇丰园、凤凰新村等，这些小区均多数都有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以住宅用地为主，沿淮海西路、北京路、上海路两侧有一定数量的商业网点分布，以餐饮、服装、日杂居多。凤凰新村幼儿园、凤凰新村邮局、石塔湖幼儿园、永宁小学、上海路农贸市场所皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋多为砖混结构。此区段规划用途以住宅用地为主。
市府东院－桑园路小区住宅区段位于淮安市清河区中部，东至承德路、沈阳路西一线，南至交通路南侧，西至淮海北路东侧，北至废黄河南侧。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有市政府东大院、桑园路小区、天山华庭、汇通商城住宅区、富淮园、八二新村、黄河新村等，这些小区安全保障程度一般。该区段内以商业、住宅用地为主，在汇通商城、健康东路一带有较多数量的商业网点分布，商业类型也多种多样。该区段内有淮阴师范学院、车站邮局、淮安市体育馆等，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物大多较新，房屋层数以6层居多，房屋结构为钢混和砖混。此区段规划用途以住宅、教育科研、商业用地为主。
淮海花园－玫瑰苑住宅区段位于淮安市清河区南部，东至承德路东侧，南至里运河北侧，西至清河路东侧，北至丰登路、淮阴师范学校。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有淮海花园、玫瑰苑、加州城、丹桂园、乐园小区等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业住宅用地为主，沿淮海东西路、淮海南北路两侧有较多商业网点分布，以服装、鞋帽、电器、百货居多，较大的商服网点有新亚商城、女人街、时代超市等。淮海路小学、师院附小、清河区医院、上海路菜场、凤凰新村储蓄所皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物多为近年所建，成新度较高，房屋层数以6层居多，房屋结构为钢混和砖混。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
健康新村－和平新村住宅区段位于淮安市清河区中部，东至健康东路西侧，南至和平路南侧，西至承德路东侧，北至健康东路北侧。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有和平新村、健康新村等，各小区的物业管理水平不一，安全保障程度一般，新小区较好。该区段内以住宅用地为主，沿淮海东路、健康东路、承德路、和平路有一定数量商业网点分布，以百货、餐饮、日杂居多。此区段内公用设施较多，有老坝口幼儿园、老坝口小学、市三中、市六中、和平路邮局、中山医院等，公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物新旧差异较大，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混一等。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
水渡新村－东方丽景住宅区段位于淮安市清河区中部偏东，东至合肥路东侧，南至里运河北侧、珠海路南侧一线，西至健康东路、和平路、承德路一线，北至废黄河南侧。该住宅区段多为中低档住宅小区和居民自建房，住宅小区规模较大，典型小区主要有水渡新村、东方丽景等，区段内住宅物业管理状况一般，安全保障程度一般。该区段内以住宅用地为主，沿健康东路、越河街、和平东路有一定数量的商业网点分布，以餐饮、日杂居多。此区段内有承德路小学、崇华小学、洪福小学、钵池山公园等，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物成新度一般，房屋层数大多不超过6层，多为砖混结构。此区段规划用途以住宅、工业、教育、体育用地为主。
新长铁路两侧住宅区段位于淮安市清河区东部，东至重庆路东侧，南至珠海路、珠海东路南侧，西至合肥路以东，北至废黄河以南。该住宅区段内多为农村民宅，房屋多为当地居民自建自住，也有部分安置小区正在建设中，交易很少。该区段内商业网点少，均为小店。区段内公用设施也较少，老坝小学位于该区段内。基础设施条件为宗地红线内外”四通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物新旧结合，住宅小区内房屋多为6层，农民自建房以2层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以工业、生产防护绿地、农业及其它用地为主。
化工新村住宅区段位于淮安市清浦区，东至北京南路，南至京杭大运河，西至化肥路，北至里运河。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模较大，典型小区主要有化纤小区、清棉小区，这些小区均无物业管理，安全保障程度较低。该区段以工业用地为主，兼有部分居住用地，化工路两侧也有一定数量商业网点分布。区段公用设施条件一般，区段所在区域内有市八中、清浦小学、化纤厂游泳池等公用设施。区段内有2、15、23、38路多条公交线经过，有清浦医院、轮窑医院等公交站点。大部分区域基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在七十年代左右，房屋层数以4层居多，房屋结构为砖混。此区段规划用途以工业用地为主，兼有部分居住用地。
淮安东部住宅区段位于淮安市市区东部，东至北京南路、枚皋路、：宁连一级公路，南至估价范围，西至估价范围，北至废黄河、韩侯大道、御西路、西安路、里运河、化肥路、京杭大运河一线。该住宅区段内的交通便捷程度一般，住宅区段有3W、5W、6W、38W等公交线路经过。该住宅区段多为低档住宅小区，规模小，典型小区主要有回迁安置小区等，无物业管理，安全保障程度较低。住宅区段内有淮安市清浦区武墩乡卫生院、武墩中学、城南中学、武墩中心小学、王庄小学等公用设施，公用设施条件一般。该区段内建筑物年代大多在1980年左右，房屋层数以2层居多，房屋结构为砖混。
前进小区—解放新村住宅区段位于淮安市清浦区，东至淮海南路、新民东路、承德南路，南至延安东路、延安西路，西至北京南路，北至里运河。该住宅区段多为中档住宅小区，规模较大，典型小区主要有前进小区、新民小区、解放新村、富康园、教师新村等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅用地为主，沿前进路、解放路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、服装居多。区段内交通便捷度较高，有市测绘院、煤气公司、解放东路、港口路、一中、解放西路等公交站点。清浦区安乡卫生院、淮安市头部人民医院分医院、清浦区文化馆、城西小学、市四中均在此区段内，故此区段公用设施条件较优。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在80年代，房屋层数以6层居多，房屋结构主要为钢混结构。此区段规划用途以居住用地居多。
大学城住宅区段位于淮安市清浦区中部，东至天津路、京杭大运河，南至宁连一级公路、枚皋路，西至北京南路，北至延安西路、延安东路。该住宅区段内的交通便捷，附近有交警二大队、城南、公交东大门、明远路、亚太百货、柴米河、工学院南校区、承德南路、信息学院、天津南路、合义等公交站点。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有月季花园、城南小区、大学城、教师公寓，这些小区均有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以住宅用地为主，沿淮海南路两侧也有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货居多，较大的商服网点有三星大酒店、京杭宾馆、亚太百货。城南中学、城南中心小学、柴米小学、合意小学皆在此区段内，毗邻清浦区人民医院，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在2003年左右，房屋层数以4层居多，房屋结构为砖混。此区段规划用途以居住、教育用地为主。
东、西大街住宅区段位于淮安市清浦区，东至承德南路，南至环城东路，西至环城西路，北至里运河。该住宅区段多为中档住宅小区，规模较大，典型小区主要有华城小区、财富广场、荷花池小区，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业与住宅用地为主，沿东、西大街及淮海南路两侧也有一定数量商业网点分布，以餐饮、服装居多，较大的商服网点有皇冠酒楼、邮电宾馆、庆华商城、凤凰美食城等。区段内交通便捷度较好，有北门桥、清晏园、市二院、华城公司、电子市场等公交站点。开明中学、市二中、人民小学、纪家楼小学、人民小学幼儿园、纪家楼幼儿园、市二院皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在90年代，房屋层数以6层居多，房屋结构主要为钢混和砖混结构，区段内有清晏园公园和里运河风光带，环境优美。此区段规划用途以商业金融用地与居住用地居多。
楚秀园住宅区段位于淮安市清浦区东部，东至楚秀园，南至新民东路，西至淮海南路、环城东路、承德南路，北至里运河。该住宅区段多为中档住宅小区，规模较小，典型小区主要有中洲公园小区，这些小区均无物业管理，安全保障程度较低。该区段内以商业与住宅用地为主，沿承德南路两侧及文庙新天地附近有一定数量商业网点分布，以餐饮、服装居多。区段内交通便捷度一般，有慈云寺、楚秀园北大门、环城路等公交站点。新民路幼儿园在此区段内，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在2000年后，房屋层数以2层居多，建筑物式样多为仿古建筑，房屋结构主要为砖混结构，区段内有楚秀园和里运河风光带，环境优美。此区段规划用途以文化娱乐用地与居住用地居多。
富春花园—浦东花园住宅区段位于淮安市清浦区，东至天津路，南至延安东路，西至承德南路、新民东路、楚秀园一线，北至里运河。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有富春花园、浦东花园、东方花园、书香华庭，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅用地为主，沿解放东路两侧也有一定数量商业网点分布，以餐饮业居多，较大的商服网点有唐人街大酒店、富春大都会。淮阴中学、清浦中学、前进路菜场、市二院分院皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。该区段交通便捷度较高，有宝塔桥、新民东路、富春花园、市一院第二门诊部等公交站点。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在1999年左右，房屋层数以6层居多，房屋结构为钢混。此区段规划用途为居住用地。
东风花园住宅区段位于淮安市清浦区东部，东至海口路东侧，南至京杭大运河，西至天津路，北至里运河。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模较大，典型小区主要有新新家园、东风花园，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅用地为主，沿延安东路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货居多。区段内交通便捷度一般，有天津路、东风村等公交站点。东风小学在此区段内，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在2000年后，房屋层数以6层居多，房屋结构主要为钢混结构。此区段规划用途以居住用地为主。
清浦区南部住宅区段位于淮安市清浦区南部，东至京杭大运河，南至估价范围，西至宁连一级公路，北至宁连一级公路。该住宅区段内的交通便捷程度一般，住宅区段有9W、20W、21W、68W等公交线路经过。该住宅区段多为低档住宅小区，规模小，典型小区主要有回迁安置小区等，无物业管理，安全保障程度较低。淮安市清浦区黄码中学、严卓中学、韩园小学、严卓小学、运河小学、新河小学、黄码乡卫生院皆在此区段内，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外”四通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在1980年左右，房屋层数以2层居多，房屋结构为砖混。
钵池住宅区段位于开发区西部，东至韩泰北路西侧，南至厦门路北侧，西至里运河东侧，北至珠海路南侧。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，居住家庭主要为白领，典型小区主要有比佛利、东御豪庭、世袭领地，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内沿深圳路两侧有一定数量商业网点分布，规模较大的商服网点有东湖宾馆、幽兰都、汽配商城、汽车商场、东郊曼哈顿等。在此区段内有1所小学、1所幼儿园、门诊部、游泳池、公园、储蓄所、液化气站等公用设施，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段交通非常便捷，有4、33、28、17、38路公交线路，公交站点也较多，有深圳路、派出所、市公安局、市水利局、管委会等，出行非常方便。该区段内建筑物年代大多在2004年左右，房屋层数以4层居多，房屋结构为钢混。此区段规划用途为居住用地和商业用地。
淮安汽车东站住宅区段位于开发区西部，东至新长铁路，南至宁连一级公路、徐扬街一线，西至里运河东侧，北至厦门路、珠海路南侧一线。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有大湖城邦、汕头小区、教师公寓，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内商业网点主要沿韩泰南路两侧分布。在此区段内有中学、小学、幼儿园、金瑞肿瘤医院、农贸市场、邮局等，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段交通非常便捷，有4、8、26路公交线路，公交站点有汕头小区、火车站等，出行非常方便。该区段内建筑物年代大多在2004年左右，房屋层数以2层居多，房屋结构为钢混。此区段规划用途为工业用地。
徐杨住宅区段位于开发区东部，东至估价范围，南至新长铁路，西至新长铁路，北至废黄河。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，居住家庭主要为农民，典型小区主要有城东花园、杨庄，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内商业网点主要沿徐杨中心路两侧分布。在此区段内公用设施条件较好，有7所小学、5所幼儿园、1所中学，其中徐杨1中、徐杨中心小学都为重点学校，医院、农贸市场、邮局、储蓄所、液化气站等。基础设施条件为宗地红线内外”六通”，宗地红线内”一平”。该区段交通比较便捷，有29、30路公交线路，公交站点有徐杨站、黄元站、白果站等，有京沪高速公路徐杨出入口，出行比较方便。该区段内建筑物年代大多在90年代和2004年左右，房屋层数以2、6层居多，房屋结构为砖混。此区段规划用途为工业用地。
淮阴区外围住宅区段位于淮阴区东部、西部、北部，东至估价范围，南至新长铁路、孙大泓、废黄河一线，西至估价范围，北至估价范围。该住宅区段多为农村住宅小区。淮阴师范学院、区职教中心、阳光中学、越河小学、东方双语学校、果林小学、果林卫生院、果林医院、果林信用社等公用设施在该区段内，此区段内公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段交通比较便捷，有果林场、三朱庄、淮师、淮三路、营西村、杜庄村、星光村、蔬菜村、沈渡村、华能电厂等公交站点，出行比较方便。该区段内建筑物以90年代居多，房屋层数以2-3层居多，房屋结构为砖混。此区段规划用途为住宅用地和工业用地，还有大部分农用地。
淮阴区中部住宅区段位于淮阴区中部，东至新长铁路，南至废黄河、长江路、北京东路一线，西至孙大泓、新长铁路南侧、香港路一线，北至新长铁路。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要有通胜花园、周花园、盐河新村、景阳花园、杨井小区，这些小区有的有物业管理，安全保障程度一般。该区段内规模较大的商业网点有台州商城、苏北建材市场等。该区段有营北小学、大胜幼儿园、实验中学、长江路中学、镇二中、教师进修学校、党校等，在此区段内公用设施条件比较好。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段交通比较便捷，有2、7、11、12、15、39路等多路公交线路，该区段还有淮阴汽车北站、货运码头、苏北停车场等，出行比较方便。该区段内建筑物在1998年左右，房屋层数以2-3层居多，房屋结构为砖混。此区段规划用途为居住用地。
黄河花园—富豪花园住宅区段位于淮阴区南部，东至新长铁路，南至废黄河北侧，西至北京北路西侧，北至长江西路、长江东路、承德北路、北京东路一线。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有黄河花园、城中花园、东升花园，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段有淮阴区实验小学、一院幼儿园、机关幼儿园、淮州中学、淮海中学、淮宁中学、淮阴医院、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行等，在此区段内公用设施条件非常好。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线路等多条公交线路，交通非常便捷。该区段内建筑物年代大多较早，也有很多新建房屋，房屋层数以2-3、6-7层居多，房屋结构为砖混。此区段规划用途为居住用地。
楚州翔宇大道西段住宅区段位于淮安市楚州区西北部，东至吴承恩路、淮阴农业学校东侧一线，南至华亭路北侧，西至京杭大运河，北至宁连路。该区段为城市边缘地区，区段内多为农村居民住宅点，呈小片零散分布，该类住房多为农村居民自住房，出租出售情况很少。该区段内以住宅用地为主。有少量商业网点零散分布，以百货、零售居多。区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物多为自建房，年代大多在1990年左右，房屋层数以2层居多，房屋结构为砖混结构。此区段规划用途为居住用地、教育科研用地、农业及其他用地、仓储用地和生态绿地。
吴承恩大道住宅区段位于淮安市楚州区东、北部，东至估价范围，南至苏北灌溉总渠，西至宁连公路、铁云路，北至新长铁路。该区段多位于农村地区，住宅区段多为农村居民住宅点，零散分布，农民自有住房，出租出售情况很少。该区段内以住宅用地为主，有少量商业网点零散分布，以百货、零售居多。区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物多为自建房，年代大多在1985年左右，房屋层数以1层居多，房屋结构为砖木结构。此区段规划用途为居住用地、生态绿地、农业及其他用地。
淮城镇住宅区段位于淮安市楚州区北部，东至铁云路东侧，南至翔宇大道、沿路街、华西路一线，西至乌沙干渠，北至吴承恩大道、怀恩路、山阳大道南侧一线。该区段多位于农村地区，住宅区段多为农村居民住宅点，零散分布，农民自有住房，出租出售情况很少。该区段内以住宅用地为主，沿楚州大道有一定数量商服网点分布，以日杂、零售居多。区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在1990年左右，房屋层数以2层居多，房屋结构为砖混。此区段规划用途为农业及其他用地、仓储用地和生态绿地。
城西北路住宅区段位于淮安市楚州区中西部，东至里运河东侧，南至华亭路南侧，西至淮阴农业学校东侧、京杭大运河，北至里运河。该住宅区段多为中档住宅小区和居民自有住房，规模一般，这些小区多无物业管理，安全保障程度一般。该区段内以住宅用地为主，沿城西北路有一定数量商业网点分布，以百货、零售居多，较大的商服网点有河西糖烟酒批发、胖子水果等。楚州电大、皮肤病防治医院、华亭菜场皆在此区段内，故此区段公用设施条件较优。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在2000年左右，房屋层数以6层居多，房屋结构为钢混。此区段规划用途为居住用地、商业金融用地、二类工业用地、公共绿地、教育科研用地和农业及其他用地。
城西南路住宅区段位于淮安市楚州区西南部，东至里运河东侧，南至估价范围，西至京杭大运河东侧，北至华亭路南侧。该住宅区段多为中低档住宅小区和农村居民住宅点，规模一般，这些小区大多没有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以住宅用地为主，沿城西南路有一些商业网点分布，以百货、零售居多。此区段公用设施条件一般，区段内有穿运小学、华亭公园。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物多为自建房，年代大多在1995年左右，房屋层数以2层居多，房屋结构为砖混结构。此区段规划用途为居住用地、商业金融用地和公共绿地。
莲花街、长安路住宅区段位于淮安市楚州区中北部，东至翔宇大道西侧，南至友谊路、永怀路北侧，西至城河街、里运河，北至翔宇大道南侧。该住宅区段多为中档和中高档住宅小区，小区规模一般，部分规模较大，典型小区主要有新城小区等，新建的小区多有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅用地为主，沿北门大街、新城北大街有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日杂小型零售业为主。此区段公用设施条件较好，区段内有楚州吴承恩中学、河下幼儿园、新安医院、河下影剧院、中山门蔬菜批发市场等。基础设施条件为宗地红线内外”五通”，宗地红线内”一平”。该区段内建筑物年代大多在1998-2000年左右，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途为居住用地、商业金融用地和公共绿地。
月湖、勺湖、文府路住宅区段位于淮安市楚州区中部，东至翔宇大道，南至堂子巷、南巽路，西至里运河，北至友谊路、永怀路，环绕着楚州中心区住宅区段。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较。
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