房贷利率下调现在是买房的时机吗？
政策“工具箱”储备充足 更合适的价格出现意味着买房窗口开启
如果只看今年的前4个月，那一定不是。统计局公布的数据显示，4月份房地产开发投资增速创近十年来最低水平。商品房销售面积同比下跌四成，楼市的“金三银四”和“小阳春”已然失约。
但也是从4月份开始，各地的楼市优化政策纷纷袭来，房贷利率也一再下调，尤其是首套房利率最低可至4.4%，接近历史最低水平。接下来楼市该怎么走，就成了业内和购房者共同关心的线月末疫情好转，楼市也终于有所起色。据中指研究院数据显示，除了一线城市环比成交下降之外，二线、三线城市成交都有所回暖。对于普通购房人来说，无论是刚需自住还是改善升级，是否会在政策和信贷双双松绑的环境下，迎来购房的窗口期呢？针对这个问题，北京青年报记者采访了业内专家，从政策、土地供应、市场趋势等多个方面详解楼市的最新变化。能否出手买房？或许您将有自己的答案。
现在能不能买房？政策对于楼市的影响是首当其冲的。
据不完全统计，截至2022年5月末，全国已经有150多个城市加入政策优化的阵营，调控次数达300次左右。中原地产研究院数据显示，仅5月份全国累计发布的楼市新政就有110余条。
如果细致归纳所有的楼市政策，可以归为以下三个要点。
一、 使更多的人具有买房资格。包括放宽落户条件、放松限购年限、增加人才引进等。今年以来，包括湖南长沙、江苏苏州、浙江嘉兴、四川成都、广东东莞、陕西西安、河北唐山、辽宁沈阳和大连等多个城市都出台了放宽落户和限购方面的政策，有的是开放落户、取消或降低本市限购门槛，解除外地人的买房限制；有的则是放宽多孩家庭购房条件，允许引进人才购房等，增加需求。
二、降低购房门槛。主要表现为调整首付比例，进行契税补贴、消费券补贴等。部分城市为了刺激购房需求，在首付上作出调整。例如，山西太原、河南洛阳、江苏南通等城市首套房首付比例降至20%；海南放宽二手房公积金首付比例。此外，还有直接对购房进行现金补贴的，比如，安徽黄山、四川泸州等城市最高给予总房款2%的补助。河南周口、浙江义乌则对购房契税采取一定比例的补贴。
三、降房贷利率。央行在5月份宣布，下调5年期以上LPR为4.45%的基础上，首套房最低利率又可减少20个基点，也就是首套房最低贷款利率为4.25%。在目前的北京楼市中，利率下调也是北京唯一主动跟进的松绑政策。
5月末，北京多家银行确认，北京房贷利率跟随最新一期5年期贷款市场报价利率(LPR)下调了15个基点，目前首套房贷利率由之前的5.15%降至5%，二套房贷利率由之前的5.65%降至5.5%。
事实上，今年以来，不少城市的银行已经逐步下调其发放的房贷利率。专家普遍认为，LPR还有下行的可能。据此，未来的首套房贷利率下限将可能继续下探，从而更加接近2009年的房贷利率下限水平。购房者也将获得更多实惠。
当下，土地市场的供应最能反映出未来市场的走向。住宅用地供应增多，热点地块受追捧，溢价率维持在15%以下，意味着未来楼市供应将比较充足，新盘价格依然被严格限制。
据统计数据显示，北京今年两次集中供地，共成交31宗土地，土地出让金近980亿元。
从参拍情况来看，房企对北京市场的信心有所修复，参与竞拍的房企达30家，央企、国企、区域城投等“国家队”仍为主力，万科、葛洲坝、首农发展等久违房企再度现身。
从供给端看，二批次北京土地地价降低、配建减少，部分地块商品房指导价格甚至出现倒挂现象。例如，再度上架的昌平平坊村地块减少4.75万平方米公租房配建，土桥新城地块地价减少3.2亿元，平西府地块较2021年的商品房指导价降低了3000元/平方米，丰台小瓦窑地块较周边指导价降低了5000元/平方米，太阳宫、亚林西这两个热门地块的限售价与周边二手住宅亦有倒挂。
北京链家研究院高级分析师岳微认为，这些变化使得企业拿地成本与销售限价之间的空间扩大，销售前景更佳，有利于区域市场价格水平的长期稳定。
至于京城楼市现在能不能出手买房，很重要的参照指标就是未来调控的走向。
端午假期前，北京市场曾传言将取消“认房认贷”，引发市场波动。但事实上该政策仍严格执行。对此，合硕机构首席分析师郭毅告诉北青报记者，其实，北京的“工具箱”里早已规划了一揽子的政策，但是具体如何实施，要结合市场阶段性的变化，循序渐进地推出。
至于是否取消“认房认贷”，郭毅表示，这其实是一个比较敏感的政策，一方面，它对于杠杆的提升会有很大作用；另一方面，一旦取消也可能会让投资、投机需求卷土重来，所以针对“认房认贷”的调整，将是一个谨慎的过程。
从政策可能调整的方向上说，北京的调控政策将以实现稳房价、稳地价、稳预期的“三稳”为目标。郭毅表示，随着5月份市场成交量的明显下行，有可能也是一个政策破冰的窗口期，但具体政策优化与宽松的力度，应该还是会保持小步推进，渐进式调整。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受北青报记者采访时也表示，目前包括北京在内的一线城市，在限购和限贷层面的放松会尤为谨慎，当前房贷利率的下调已经对市场形成了明显影响，未来更多会考虑边际性放松，例如，外围重点区域的有限放松或和生育相结合的适度放松。
许多潜在的购房人都担心，逐渐放宽的调控政策会影响到房价走势。那么，今年是否该考虑出手买房、买哪里更合适就成了大家最关心的话题。
可以肯定的是，下半年新盘入市的节奏和总量一定会明显大于上半年，疫情和楼市降温双重因素导致上半年整体新盘去化变慢，“金三银四”以及“红五月”的市场表现都不及预期。随着疫情得到控制，经济恢复发展，下半年的楼市表现会好于预期。
张波认为，包括上海、北京在内的诸多城市已基本恢复到正常的生产、生活秩序，购房需求也自然提上日程。因此，从诸多内外部因素看来，都可以支撑起房地产交易量的反弹，但目前居民购房的信心不足，尤其是前期受到疫情的影响，对自己未来的工作和收入乐观预期有所下降，恢复需要一定的时间，因此成交量的大规模反弹预计要到下半年。
对于购房自住的“刚需”购房群体来说，当下的确处于一个窗口期，尤其是一线、二线热点城市这段窗口期的时间可能会偏短，需要重点把握。
而对于具体的换房策略，郭毅则建议，北京市场的分化是非常明显的，不同片区的价格走势有比较大的差距。比如说，北部的望京、海淀的四环、五环整体房价水平还处在一个企稳小幅上升的状态下，但是北京南部，像大兴、房山片区的二手房却处在阴跌的状态，所以，对于卖旧买新的购房人群来说，换房到哪个区域，还需要综合市场表现，更认真地做调研，做出正确选择。
此外，对于新房的选择，业内人士也表示，刚需和改善的购房需求在当前市场下，有更多的话语权，可以更多地逛逛售楼处，认真对比再选择。同时也要参照周边二手房的价格，借助市场的稳定期，跟开发商要到一个相对合理的市场折扣，一旦价格符合心理预期，就意味着买房时机出现了。
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