2019【城市进入研究】新乡平原新区市场调研报告pdf
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中原公司营销部 2019年2月17日 区域发展概况 典型竞品项目 目 01 Regional developmen 03 Competing items 05 02 04 录 宏观环境研究 地产市场剖析 市场小结 Macro environmental Real estatemarke conclusion 头部部分 01 宏观环境研究 城市概况 宏观政策 PART 01 宏观环境/城市概况 城市概况 城市概况 新乡市地处中原腹地，紧邻省会郑州 ，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，地理位置优 越 ，提升中原城市群核心区牵引拉动能力 ，区域战略推动新乡城市快速发展。 豫北平原，中原腹地，郑新融城核心区 中原城市群以郑州市、开封市、洛阳市、平顶山市、新乡市、焦作市、许昌市、 漯河市、济源市、鹤壁市、商丘市、周口市和山西省晋城市、安徽省亳州市为核心 发展区。 发展 “一核四轴四区”空间布局，即核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边 ，推动大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展，促进城乡统筹发展。 “一核”是郑州大都市区。推动郑州与开封、新乡、焦作、许昌四市深度融合， 建设现代化大都市区，进一步深化与洛阳、平顶山、漯河、济源等城市联动发展。 “四轴”是依托 “米”字形综合交通网络，增强沿线城市辐射带动能力，促进中 小城市合理分工、联动发展，打造特色鲜明、布局合理的现代产业和城镇密集带。 郑新融合 四区是北部跨区域协同发展示范区、东部承接产业转移示范区、西部转型创新发 主要目标：推进新乡市建设具有较强辐射 展示范区、南部高效生态经济示范区。 力和综合服务功能的大都市区门户 ，做强 大都市区次级中心城市 ，培育原阳县、新 新乡地处中原城市群大 “十”字形基本构架的北部节点，是中原城市群核心区的 乡县、平原城乡一体化示范区成为新兴增 重要组成部分。新乡以 “一主两副五组团” （主城区、两个副中心城市、五个城市 长中心。推进郑新融合交通廊道建设 ，依 组团）为构架，高起点高标准规划建设中心城区、平原新区和五个城市组团，科学 托郑新融合交通廊道 ，形成连接郑州东至 新乡东的郑新产业带 规划、设计、建设商务中心区和特色商业区，塑造良好城市形态，打造生活品质之 城，提升中原城市群核心区牵引拉动能力。 宏观环境/市场政策 与一二线热点城市各种限制措施频出相比，新乡作为四线城市，目前政策基调仍以去库存为主 ， 政府通过直接购房补贴、增大货币化安置比例以及放款公积金贷款条件鼓励购房，增加去化。 4月新乡出台了蕞新的绿化管理条 5月新乡开展扬尘整改 ，逾期未整 河南住建厅发文 ，从2018年 例 ， 对新乡的城市绿化进行规定和 改 到位的 ，在处罚的同时责令停工5 1月 1 日起，全省所有市、县 要求 ，如 城市居民居住绿地不能 天整 顿，发现两次 ，在处罚的同时 新开工 建设商品住宅 ，全部要 低于30% ，绿 化面积需在购房合 责令停工 30天整顿，发现三次，在 按照成品 住宅设计建设。 2018.2.06 同体现等 ，绿地需在 小区进行公示 2018.4 处罚的同时责 令停工90天整顿。 2018.7.19 。 2018.1.01 2018.4 2018.5 2月6 日 ，新乡市政府印发 《新乡市城镇土 4月份 ，新乡公积金发文 ，对新乡的个人住 7月9 日，河南省住建厅发布《关于进一 地开 发利用与改革实施方案》 ，对土地开 房贷 款额度进行调整 ，公积金贷款额度 步规 范商品房销售行为的通知》 ， 严查 发利用进 行大改革。预计2018年消化 由原来的 蕞高可贷55万 ，降低到蕞高 投机炒 房及房产 “黑中介”房企违规销 利用城镇空闲 土地20% ，4年内将空闲 可贷30万。 售等行为 ， 维护房地产市场交易秩序。 土地全部消化完毕。 项目名称 销售动态 销售政策 恒大金碧天下三期半城湖 顺销三期半城湖 高层：基础90*付款（按揭94，一次性93，一年分期98）*渠道98-30000 （准签） 天下洋房：基础96*额外98*额90-30000 （准签） 恒大御景湾 顺销四期 高层：基础90*付款（按揭94，一次性93，一年分期98）*渠道98-30000 （准签） 天下洋房：基础96*额外98*额90-30000 （准签） 碧桂园凤五期凤栖台 目前在售三期大平层187-277㎡ （毛坯）五期8 一次性95折，新春特惠98折，按揭97折，老业主赠送6年物业费，凤凰会99折 层洋房产品在售 西西里传说 目前项目平销中， 在售 订房95折，按揭额外2个点优惠，全款额外3个点优惠 楼栋11#、12#、17#、18#4栋 建业比华利庄园二期 顺销二期 新春优惠3%*返乡2%*按时签约1%*老业主重复购买1%。 蓝光凤湖长岛国际社区 顺销 一次性87折（付款方式优惠12个点，按时签约1个点）；按揭92折（付款方式优惠7个点，按时签约1个点）， 新乡首套房利率 新乡二套房利率表 项目 利率上浮 基准利率 蕞低首付 利率上浮情况 蕞低首付 放款 首付及利率： 恒大金碧天下三期半城 20% 30% 30% 目前区域内首套房首付在20%-30% ；二套房利率上浮30%-35% ，蕞低 首付30% ； 湖 限价：区域不限购，受备案价限制，根据具体项目备案价不同，正常备 建业比华利庄园 （二期） 30% 4.90% 20% 30% 30% 案、销售项目基本不超备案价，恒大金碧天下备案价8600元/㎡ 备案及 蕞快1-2月 绿城凤湖玫瑰园 20% 30% 30% 签约 中昂朗月 25% 35% 35% 认筹后正常交首付签约，客户贷款资料齐全蕞快1-2月内放款。 目前区域 西西里传说 25% 30% 30% 项目备案200-400万/天/项目，三套/天/项目左右。 碧桂园风一期凤凰湾 30% 30% 30% 第二部分 02 区域发展概况 区域分析 发展历程 区域配套 区域经济 签约企业 PART 02 规划定位 交通条件 区域人口 产业规划 房企入驻 区域发展/区域分析 平原新区面积188平方公里 ，距郑州市区20公里 ，新乡市中心35公里，焦作市中心45公 里，区位优势明显，主要分为产业片区、宜居片区、教育农业科研区三个片区。 • 主城宜居片区：依托1800亩凤湖而建 ，重点发展现 代服务业、房地产业，作为未来城市居住功能区 ，打 造休闲之都。 产业片区 • 产业片区 ：重点发展特色包装印刷、新能源、生物 医 疗、电子信息等高新科技产业。 • 教育农业科研片区 ：重点发展农业科技、教育产业 主城宜居片区 ， 打造农业硅谷。 教育农业科研区 距离新乡市区35公里 距离焦作市区45公里 平原新区 距离郑州市区20公里 区域发展/规划定位 新乡市平原示范区功能定位是：“四区一中心”，产业新高地、功能复合区、城乡一体化、 经济增长极。发展定位：农业硅谷、科技新城、产业基地、休闲之都。 平原示范区功能定位是：“四区一中 心”。新乡市“三化”协调发展先导区、 郑州新乡两个城市的新型卫星城区、城 乡统筹发展先行区、对外开放示范区、 河南省现代农业和科技成果孵化中心。 平原示范区的功能定位是：中部崛起、 国家战略的承载区；产城融合、可持续 发展的城乡统筹示范区；以农业科技研 发集群为代表的“中国农业硅谷”；以 动力电池为主、高科技产业集中的科技 新城；郑州连接豫北，新乡对接郑州的 商业、物流、第三产业的桥头堡。 区域发展/发展历程 平原新区之于郑州—从 “郑州后花园”到 “郑州刚需外溢承接地”。 早期项目以别墅、洋房低密产品为主，后期项目以大量高层产品为主，刚需属性明显， 物业类型的变化凸显区域产品定位 由高端改善转向外溢承接，随着环郑州各版块的崛起，平原新区的地位被分化、客户被分流。 恒大金碧天下三期半城湖 中昂朗悦 华润置地平原府 凤湖·梧桐湾 2018年 2013年 2017年 恒大金碧天下三期半城湖：大量高层、洋房 恒大金碧天下一期：别墅、洋房、高层 碧桂园三期莫奈花园：大量高层、洋房、别墅 中昂朗悦：小高层、洋房 华润置地平原府： 高层、洋房 凤湖·梧桐湾：小高层 2013年 恒大金碧天下一期： 七大鼎级航 2018年 恒大金碧天下三期： 筑造高品质、人性化、 母配套，世界富豪的生活样本， “开创豪 智能化的生活模式， “携双湖湿地胜境，安放万千郑 属性转变 门生活价值里程” 州人久违的湖居情结” 区域发展/发展历程 新乡实行“东进西联南拓北优”的战略，带动新乡市区及周边发展，平原新区示范区功能 被弱化，从 “新乡桥头堡”到 “承载力被稀释，关注度降低”。 新乡市 20km 北 8km 优 平原新区 30k 东进 m 西联 郑州主城区 南 拓 国务院办公厅批准新乡市城市总体规划文件 • 新乡市近期重点向东、南两个方向发展。按照确定的 “东进西联南拓北优”战略，重点发展东部新区、新东片区、南部新区。 • 国务院办公厅批准《新乡市城市总体规划》，要求深入推进 “五位一体”总体布局，协调推进 “四个全面”战略布局 ，落实中原城 市群发展要求 ，提高新型城镇化质量和水平。 区域发展/交通条件 平原新区周边多条城市主干道环绕，交通通达性好，道路路网完善 ，具备导入城市客源 条件。 郑济高铁河南段为郑州至濮阳段 ，自郑州东站引出 ，经平原新区 ，2020年平原新区高铁站建成后，到郑州仅需10分钟 主干道畅通直达： 黄河大桥-花园路/中州大道 郑新黄河大桥-东三环畅通CBD 刘江黄河大桥 郑济高铁（建设中） 郑 7 G 济 龙凤专线 （ 建 地块周边道路通达 ，满足客源快速导入需求。 设 ） • 平原新区内18量纯电动公交大巴将于2019年3月1日正式 高铁站 开通运行，首开3条路线：恒大金碧天下二期至工业集聚区， 平原大道 （规划） 恒大金碧天下二期至三全学院，原物工业园区至农科院。 高速口 郑 3.9公里 新 轻 轨 3.1公里 （ • 郑济高铁规划有平原新 区站点 ，目前正在修建，预计 规 划 2019年10月份平原新区站将全部完工。 ） 高速口 区域发展/区域配套 平原区域内配套日益完善 ， 7所教育学校 ， 3所规划医院 ，7个在建大型商业 ，产业园分 布较多，周边教育、医院等配套资源遍布，打造独特生活圈氛围。 配套 名称 现状 ① 恒大外国语小学 规划中 ② 郑州外国语平原新区分校 使用中 5 ③ 滨湖小学 （公立） 使用中 教育 ④ 龙源小学 （公立） 使用中 4 ⑤ 凤湖小学 （公立） 使用中 6 ⑥ 河南省财经学院 建设中 1 2 1 3 ⑦ 新乡医学院三全学院 使用中 2 ① 河南省人民医院平原医院 建设中 医疗 ② 规划医院 规划中 ③ 规划医院 规划中 ① 凤栖湖水上商业街 建设中 1 ② 恒大悦天下商业中心 使用中 5 1 3 ③ 绿地凤舞九天商业区 建设中 商业 ④ CBD商务区 建设中 4 2 ⑤ 世界功夫中心 建设中 4 3 6 ⑥ 原武风情古镇 建设中 7 1 ⑦ 王府井商业中心 建设中 3 行政 ① 平原示范区市民之家 使用中 6 7 2 ①华兰生物医药产业园 使用中 ②中兴智慧产业园 建设中 ③电子信息产业园 建设中 产业 ④中部医药物流产业园 使用中 5 ⑤中原印刷科技园 使用中 ⑥河南瑞邦数码机电产业园 使用中 区域发展/区域人口 自2012年以来，区域内人口稳步增长，2015年随着恒大、绿地、碧桂园等项目相继交 楼以及学校学陆续投入使用，人口同比增长35% ；截止2017年底，平原新区常驻人口为 13万 ，人口红利日益凸显。 2012-2017年平原新区人口增长趋势 160000 140000 128148 128831 130353 120000 100000 82504 84898 83387 80000 60000 40000 20000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2017年新乡各区人口（万人） 平原示范 区域 红旗区 卫滨区 凤泉区 牧野区 新乡县 获嘉县 原阳县 延津县 封丘县 卫辉市 辉县市 高新区 西工区 经开区 区 人口（万人） 16964 224398 152659 143221 248341 327081 420316 541535 458711 774085 505148 878521 80798 9640 128831 区域发展/区域经济 2018年1月份~9月份完成生产总值30.8亿元 ，同比增长8.2% ；公共财政预算收入完成9.24亿元， 同比增长25% ，税收收入为7.75亿元，同比增长12.9% ，第二产业、第三产业为支柱产业，增长 速度较快，分别为10.1%、8.8%。 2018年1-9月份各区域生产总值对比（单位：亿元） 2018年1-9月份产业经济指标 300.00 281.16 278.44 22.38% 38.91% 250.00 38.72% 200.00 144.65 150.00 131.23 130.77 114.71 103.14 91.14 88.92 108.59 106.81 96.25 92.98 头部产业 第二产业 第三产业 100.00 72.89 50.00 30.80 2018年1-9月份产业经济指标 0.00 头部产业 第二产业 第三产业 绝对数 增长 绝对数 增长 绝对数 增长 (亿元) (%) (亿元) (%) (亿元) (%) 6.89 2.9 11.92 10.1 11.98 8.8 2018年1-10月份平原新区主要经济指标 社会消费品 #限上企业 公共财政预算 公共财政预算 基础设施投资* 税收收入 零售总额 消费品零售额 收入 支出 绝对数 增长 绝对数 增长 绝对数 增长 绝对数 增长 绝对数 增长 绝对数 增长 (亿元) (%) (亿元) (%) (亿元) (%) (亿元) (%) (亿元) (%) (亿元) (%) - 58295.0 9.65 10.9 2.21 27.7 9.24 25.2 7.75 12.9 11.35 35.4 区域发展/产业规划 平原新区产业规划以圈层放射、凤湖为生态核心资源 ，环湖形成中高端居住圈，着力建设中等规 模城市，区域属性由 “生态宜居”转变为 “产业新城”、 “商务中心”、“生态农业硅谷”。 产业园区 蓝光 凤 居住圈 内湖 居住圈 湖 风情 古镇 居住圈 平原新区北部产业园区布局图 平原新区北部产业园区布局图 平原新区整体规划以凤湖为中心 ，依次规划商业商务、现代农业、生态居住、产业园区等板块。 目前累计引进签约项目107个，总投资约1458亿元，其中，签约郑州招商项目占一半 以上。 高起点建设产业集聚区。规划面积18.2平方公里，重点发展生物医药、新材料、信息技术等主导产业，已签约入驻产业项目45个，总投资292亿，累计完成投资67.5亿。 高标准建设商务中心区。规划面积2.95平方公里，签约服务业项目14个，总投资360亿，累计完成投资105亿。恒大超五星级酒店主体竣工，奥特莱斯正在建设，绿地滨水特色商业 街以及4个CBD项目即将开工。今年计划完成投资12亿。 高水平建设生态农业园区。围绕打造农业硅谷，重点发展农业科研、都市生态农业，建成河南省现代农业示范基地、台湾蝴蝶兰繁育基地、盐店庄万亩优质桃园、师寨镇2万亩国家 高标准农田示范区等。 区域发展/签约企业 2011年起，加多宝、金龙集团等一线企业相继进入平原新区，项目涵盖新能源、高新技术、商 贸物流、服装生产等行业，这些项目的实施将有助于平原新区构筑城市业态、完善城市功能，带 动区域快速成熟。 区域发展/房企入驻 品牌房企为平原新区带来产品及品质提升 ，客户对品质要求更高 ，并带动区域快速成熟， 未来竞争更加激烈。 2013年起，恒大、绿地、正弘等一线房企相继进入平原新区，品牌开发房企云集，房地产发展热点板块。 品牌房企带来产品及品质的提升，客户对品质的要求更高，且选择空间增大，成交周期延长。 2013 2014 2015 2016 2017 2018 绿 恒 碧 绿 蓝 恒 恒 建 中 蓝 恒 华 泰 地 正 大 金 桂 恒 城 城 大 西 业 凤 昂 光 大 润 禾 1 泰 弘 园 大 凤 升 金 西 比 湖 朗 长 金 置 中 晤 悦 金 域 一 御 湖 桃 号 碧 里 华 梧 碧 府 地 州 士 云 碧 蓝 期 景 玫 源 庄 天 传 利 桐 悦 岛 天 平 院 国 天 湾 凤 春 新 庄 湾 瑰 园 下 说 庄 湾 际 下 原 子 下 凰 晓 二 城 一 园 园 社 半 湾 期 区 期 城 湖 区域发展/开发机会 ①区域客户分流——客户容量变化不大，不会陡增，随着其他区域发展客户被剥离、 分流。 ②市场环境变化——随着区域发展逐渐成熟、配套逐步落地，品牌开发企业大盘林 立、供应量大，市场竞争红海。 ③客户属性演变——投资区域增多，投资属性变弱；区域市场产品结构变化、规划 同质化及政策打压等，地缘首置增多。 为快速开发，产品战略机会点： 区域层面：与大盘共生 ，遵循市场主流 竞争层面：市场主流快销产品的超越 客户层面：满足主流首置型客户需求 第三部分 03 地产市场剖析 土地市场 成交结构 客户分析 PART 03 住宅市场 成交价格 市场小结 地产市场/土地市场 土地供需量价——2018全年平原新区土地供应1454.9亩 ，环比+46% ，土地成交1342亩 ，环 比+43% ，成交单价170.5万元/亩 ，环比-23% ，成交价格有所下降。 碧桂园凤 平原新区2014-2018年度土地供销价 平原新区2017-2018年月度土地供销价 凰湾集中 拿地，共 中昂朗悦 10块 2500 300 800.0 地王358 600.0 2000 250 700.0 轮，溢价 500.0 率226% 1500 200 600.0 400.0 150 1000 500.0 100 300.0 500 50 400.0 200.0 0 0 300.0 2014 2015 2016 2017 2018 200.0 100.0 年 年 年 年 年 100.0 0.0 0.0 (100.0) 供应（亩） 2292 1951 1071 994.3 1454.9 10 11 12 10 11 12 1月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月 1月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月 月 月 月 月 月 月 成交（亩） 1404.9 497 1186 936.4 1342 2017年 2018年 成交单价（万元/ 供应（亩） 0. 32 0. 0. 16 0. 0. 32 0. 17 0. 0. 0. 0. 74 50 86 29 11 0. 0. 81 0. 82 86.7 114.9 93.94 267.4 170.5 亩） 成交（亩） 0. 0. 32 0. 10 0. 0. 0. 32 17 0. 0. 0. 0. 74 0. 13 18 11 81 0. 81 0. 0 成交单价（万元/亩） 19 0. 16 0. 51 0. 0. 0. 25 21 0. 0. 0. 0. 14 0. 15 26 16 43 0. 26 0. 0 供应（亩） 成交（亩） 成交单价（万元/亩） 供应（亩） 成交（亩） 成交单价（万元/亩） 地产市场/土地市场 商品住宅土地成交分析——平原新区12月无商品住宅土地成交，2018年全年平原新区商品住 宅性质土地成交54.9万方 ，环比-5.3% ，成交可筹建面126万方，环比+27% ，楼面价为 1694.8元/㎡ ，同比-29%。 2014年-2018年平原新区纯住宅土地成交 平原新区2017-2018年月度商品住宅土地成交分 分析 析 中昂朗悦地王358 碧桂园凤凰湾集 140 3000 轮，溢价率226% 中拿地，共10块 120 2500 80.0 5000.0 2388 100 70.0 2000 4000.0 80 1694.8 60.0 1500 60 1188.8 1000 50.0 3000.0 40 746.3 771.7 20 500 40.0 2000.0 0 0 30.0 2014 2015 2016 2017 2018 1000.0 20.0 年 年 年 年 年 0.0 10.0 土地成交（万方） 66.5 28 73.3 58 54.9 0.0
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