手上有两套房如何出租才能实现利益大化？
适逢近日楼市政策春风到，如果手头有两套房产，该怎样安排才能达到利益大化？
适逢近日楼市政策春风到，如果手头有两套房产，该怎样安排才能达到利益大化？
案例：近日，市民彭先生联系羊城晚报记者，称自己目前在广州持有两套房产，无房贷。为了方便孩子读书，彭先生一家三口现住在位于新港西路中大西区的套内面积为90余平方米的三居室内，该套房由于是在十多年前装修的，这两年一些家具和电器开始因为“年纪”较大而时有“罢工”现象出现，如一些柜门的合页断掉需要更换，抽油烟机空调因为电路等问题需要找人维修。而位于赤岗一带的建筑面积为120多平方米三居室是1998年买入的一手房，全屋全新家具电器，但一直处于空置状态。彭先生表示，他想知道像自己这样的情况，怎样分配这两套房子才能达到利益大化？是趁着楼市转热卖出还是放租？如果放租，具体该如何操作？
本期专家：满堂红市场部研究员刘镜棠、资深房产专家崔志新
房管家支招：对此，羊城晚报采访了满堂红市场部研究员刘镜棠和资深房产专家崔志新。对此，崔志新表示，如果彭先生手头资金充足，本身又不是急等钱用的话，可以守一守、等一等。像彭先生这样，身上没有贷款，房子用来出租获益，也就是作为投资之用的，不用急着出手抛售套现。虽然从当前的出售与出售利益情况来看，出售后存银行的利息会高于租金，但综合考虑其他因素，如房价上涨、租金提高，还有个人资产的拥有情况等。根据目前的情况和发展来看，广州市区内的房源有限，而刚需旺盛，因此即使房价不会大涨，也会稳中有升；而郊区地铁等各种交通、学校、医疗条件也在不断完善，因此房子放着，从中长期来看，是获利良多的。
刘镜棠也分析认为，2014年前，买卖快速上涨的原因是由于房地产投资较热，资金流入大，且处于人口红利期(即好多人进入广州)。进入2014年后，由于“穗六条”政策影响，加之由于2013年前房地产市场热度高，开发商拿地较多，进入2014年后一手库存量上升，供应量大且需求减少，价格趋于平稳。而租金变动受热钱影响相对较低，更多是因为受经济环境和供需关系变化影响，近年来，经济环境一直较好，资金自然随之上涨。虽然2014年GDP有所下滑，但因为2013年底的“穗六条”影响，部分外来客户无购房名额，而转向租赁市场，需求增加，因此2014年租金仍趋于上涨。
出租方案：由此可以看出，以彭先生自身的情况来看，出租房屋才是佳选择。那么，究竟出租哪一套才能实现利益大化？刘镜棠为其制定了一套详细的出租方案。
刘镜棠介绍，目前中大西区90多㎡电梯楼三房平均月租约为5500-5800元/月，而赤岗一带的120㎡电梯楼三房单位月租约为4500-5500元/月。由于中大西区的房子月租金收入高于赤岗一带的房子，且中大西区三房单位需求量较赤岗一带大，放租成交较为容易，因此从收入大化角度考虑，刘镜棠建议，可将赤岗一带的房子作为自住之用，而将中大西区的住房作为出租之用，因中大西区的房子装修及家私家电相对陈旧且有损坏，建议进行重新装修后再出租，有助于提升租金收入及放租速度。中大西区电梯楼三房单位月租近年来一直处于稳步上升的态势，平均每年有200-300元/月的涨幅，估计重新装修，一年后放租月租会达到5800-6000元/月。
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