回首2021 – 中国产业地产八大政策
2021年区域政策、土地政策、园区政策都发生了值得关注的变化。从都市圈的相继获批，到各地的标准地改革，再到特色园区的兴起，这些都为产业地产带来诸多变数。为此，亿翰整理出2021年产业地产十大政策。
都市圈正在成为中国经济发展的助推器。2021年11月29日，四川省政府正式印发《成都都市圈发展规划》（以下简称《规划》），这是继南京都市圈、福州都市圈以后，国家层面批复的第三个都市圈规划。2021年以来，南京、福州、成都三大都市圈发展规划相继获批，都市圈建设按下“快进键”。
大城市是未来中国经济发展主要的驱动力，以大城市为中心的都市圈将促进城市功能互补、产业错位布局，推动公共服务共建共享和政策协同。
2021年2月26日发改委印发《引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项管理办法》。其中提出，引导社会资本积极参与盘活国有存量资产，将回收资金用于新的基础设施项目建设，形成投资良性循环，为促进国内大循环发挥积极作用。管理办法明确重点支持领域，包括盘活存量难度大、对形成投资良性循环示范性强的交通、市政、环保、水利、仓储物流等基础设施补短板行业，以及新型基础设施项目。
2021年作为“十四五”开局之年，新一轮科技革命和产业变革正在深入发展，各地政府编制的“十四五发展规划”纷纷对地方区域特色产业发展提出政策指导意见。以上海为例，在强化高端产业引领功能方面，上海将推动集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业规模倍增，加快发展电子信息、汽车、高端装备、先进材料、生命健康、时尚消费品六大重点产业，打造具有国际竞争力的高端产业集群，推进特色产业园区建设。
除此之外，北京、广东等一线城市也纷纷推进“主题产业园区”建设，产业地产正从综合性园区转向主题、特色园区。
2021年09月，天津市工业和信息化局发布《天津市主题产业园区建设实施方案（2021—2025年）》，计划到2025年底，建成30个市级主题产业园区；
2021年12月，广东省开展了首批特色产业园的申报评审工作，经各地级以上市人民政府推荐、专家评审、实地考察、公示等程序，共评审出19个特色产业园区；
2021年12月6日，北京市科学技术委员会、中关村000931)科技园区管理委员会在官网公布了2021年中关村示范区特色产业园支持资金项目拟支持名单，17个特色产业园区入选。
上海也于2020年和2021年连续两年发布特色产业园区，其数量从首批的26家扩增至40个，并出台了《关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措施》。
产业园区作为产业集聚的中心，将持续在产业创新发展上发挥自身作用，在各地政策引导之下，预计主题产业园区将会呈现集聚引领性的发展态势。
当前城市建设从增量开发转向存量时代，大拆大建的传统开发已经不适用于新的城市更新模式了，城市更新也从“量变”转向“质变”，而城市更新的核心动力是产业更新。
我们可以看到2021年1月21日，广州发布了城市更新政策1号文。在这份文件之中，城市更新产业规划圈层得到进一步强化，并明确引入企业、教育、医疗配套的标准。当中，头部、二圈层要重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业。在头部圈层之内，城市更新项目产业建设量为60%，或者属于开发商的融资地块部分产业建设量为60%，而居住部分占比为40%。在第二圈层之内，城市更新项目产业建设量为40%，住宅为60%。
2021年，北京出台的《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》提出，对需要改造或有升级改造需求的产业园区，以及属于产业禁限目录、不符合安全生产和生态环境要求、闲置低效的产业园区和老旧厂房开展评估。建立台账，制定年度计划，到2025年，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。《行动计划》提出，积极支持既有低效产业园区更新，利用腾退空间建设产业协同创新平台，推动传统产业转型升级。建立产业园区规划使用性质正负面清单制度，疏解非首都功能，发展新产业、新业态，聚集创新资源、培育新兴产业。
2021年3月16日，自然资源部修订了《工业项目建设用地控制指标》，《控制指标》是在（国土资发〔2008〕24号）文件基础上进行了修订，其目的是进一步规范工业项目建设用地管理，促进土地资源节约集约和高效利用。
国家对工业用地开发的限制主要体现在容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、投资强度、绿地率等几个方面。
关于分割转让，《控制指标》提到：行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让；单体大型工业项目，按照工业用地落实用途的战略性新兴产业、先进制造业项目，项目用地范围内可以增加研发、创意、设计、检测、中试设施，增加的建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。
本次修订进一步完善了工业用地准入要求标准，有利于促进工业企业集约化、精确化、公平化利用土地及促进土地市场秩序规范化。
“标准地”模式发端于浙江，2021年广东、江苏、四川、青岛等多地公布了“标准地”相关政策， “标准地”制度改革正全面推进。
2月，青岛 《关于全面推进标准地出让工作有关事宜的通知》，自通知下发之日起，新增工业用地(新拟订供地方案的新建项目)原则上应全部以“标准地”形式出让；
3月，四川发布了《四川省人民政府办公厅关于推行工业用地“标准地”改革的通知》，《通知》提出，2022年园区新增工业用地30%以上采取“标准地”供应；2023年，园区全面推行新增工业用地“标准地”供应。
6月，重庆市出台《关于推行工业项目标准地出让的实施意见》，提出在全市逐步推行工业项目标准地出让；
8月，广东印发了《关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》，提出要推行“标准地”供应、“带项目”供应及“交地即开工”，各类省级以上开发区或产业园区，到2022年应有30%以上的新供国有工业用地实行“标准地”供应，到2025年要全面实行“标准地”供应。
12月，宁夏回族自治区发布《关于推进产业用地“标准地”出让的实施意见》，提出，到2023年，园区新增工业项目用地宗数20%以上采取“标准地”供应；到2025年，园区新增工业项目用地宗数50%以上采取“标准地”供应。
12月，江苏省政府办公厅发布《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》，《意见》明确推广“标准地+定制地+双信地”的准入和服务模式。
所谓工业项目“标准地”，政府部门完成地质灾害等区域评估的基础上，明确亩均税收等控制性指标，并纳入出让方案一并公告，企业拿地前就知晓地块使用要求和标准，建成投产后，再由相关部门按照既定标准与法定条件验收和监管。
标准地制度下一方面由政府主导完成区域相关评估工作，代替以往企业自行出资委托第三方机构编制相关评估报告，大大减轻了企业资金压力；另一方面通过事前约定投资强度、亩均税收等指标，可以充分激发市场主体活力，实现土地要素市场化配置目标，提高土地集约利用水平。
2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，提出要推广“工业上楼”模式。
“工业上楼”是指不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。工业上楼极大地提高工业空间利用效率，但同时也受限于高层楼宇的承重等，工业上楼企业一般为生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。
随着城市不断聚集发展，在集约有限的城市空间内，土地资源变得越来越紧张，而随着城市产业转型升级，大量的高精尖产业可以适配创新的生产空间，“工业上楼”作为创新模式受到越来越多的关注。
今年9月上海印发的《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》中，明确工业用地容积率一般不低于2.0，其中通用类研发用地容积率不低于3.0，而存量工业和仓储用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。
工业上楼，一方面对旧厂房进行改造升级，提升容积率和使用效率；另一方面将重量较轻、工作产生震动小的生产设备和生产过程迁移到高层，于城市而言解决了土地紧缺问题，于企业而言解决了生产成本问题，很可能成为未来破解土地低效利用的又一重要举措。
2020年 7 月 31 日，发改委公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（586 号文），明确了基础设施公募REITs试点区域及试点行业。2021年7月2日，发改委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958 号文）。新政策放宽了基础设施公募REITs的区域条件限制。对比586号文， “958号文”中将基础设施公募REITs项目试点区域从“聚焦重点区域”扩大至“全国各地区符合条件的项目均可申报”，且在“国家重大战略区域”中新增黄河流域生态保护和高质量发展。在新规则下，开展基础设施公募REITs的区域条件限制进一步放宽。
国家对基础设施公募REITs的支持政策持续加码，2021年12月31日，国家发展改革委办公厅发布关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知，通知提出，全国基础设施REITs试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库。及时对项目进行分类辅导，加强项目谋划、储备、申报等全过程服务，推动做好发行准备工作。
公募REITs的推出打通了产业园区退出渠道，使得产业地产可以构建产业园区“投融管退”的完整闭环。在REITs推出前，由于缺乏成熟的退出机制，产业地产商更倾向于销售，而REITs的推行，为产业地产打通了退出通道，这也将加速产业地产商改变原有策略，逐步地去布局持有型打法。
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