周口天明城、蓝城·桃李春风项目涉嫌违规开发：擅长改变土地用途建别墅群出售牟利
一边是三令五申不得以任何形式安排别墅类用地，一边却是各地违规别墅野蛮“生长”。违规建设别墅为何屡禁不止？
近日，有读者向东方今报猛犸新闻反映，称位于周口市周口大道与淮阳路交叉口东南侧的周口天明商务金融中心项目打擦边球，拿着规划建设企业总部办公楼的40年产权商业用地审批手续，涉嫌违规开发建设84套双拼“别墅”，以每套400余万元的价格公然对外出售牟利。
在位于周口市武盛大道与交通路交叉口东南角的周口蓝城养老小镇桃李春风住宅项目，涉嫌违规开发建设240余套独门独院“别墅”，单套独院售价高达500余万元。
接到读者反映后，东方今报猛犸新闻记者来到周口天明城营销中心以购房的名义对该项目“别墅”走访核实。据该项目销售人员介绍说：“我们天明城这个别墅总体在周口是蕞大的，面积322平，一套得400余万左右，我们的别墅位置就在天明锦江酒店的后边，双拼别墅，一栋两户独门独院，框架结构，带电梯，地下一层可以做茶馆、健身房等私家会所，地上3层一楼带前后院，规划建42栋84套双拼别墅，贵宾楼建的面积更大。”
当记者询问该“别墅”销售情况时，销售人员指着营销中心大厅沙盘介绍说：“目前十来栋双拼已经封顶了，就差做外墙和景观了，我们这别墅首付50%，需要先缴200万签合同，明年6月份交付毛坯房，我们这地理位置好，均价一万二，容积率才零点几，别墅面积322平，加上地下室160平，前后院子130平，再加上几十平的露台，实际可利用面积有680平，现在已经卖出去十来套了，买的大都是50多岁的准备在这养老。”
“我们天明的住宅洋房都是70年产权，别墅这一块是商业的40年产权，老板想着一楼和负一楼做个会所办公的，其实别墅全国基本上都禁墅了，包括像周口的蓝城桃李春风报批的是养老项目建的别墅，我们这报批的是办公项目，走企业商墅才能批下来，等于是打个擦边球，要不然手续批不下来，而且这个位置是政治中心，交通中心，在市政府门口，人家来住酒店的时候都能看到，他跟那种郊外别墅还不一样，这是蕞好位置的蕞好房子。你要是现在买肯定不贵，因为现在开发商都缺钱缺业绩。”该销售人员说。
蓝城桃李春风项目：住宅用地建起了240余套独院“别墅”500万一套
7月2日，东方今报猛犸新闻记者在蓝城桃李春风项目营销中心了解情况。该项目销售人员介绍说：“桃李春风项目准备打造成文旅小镇，规划占地2200亩，项目位置在武盛大道与交通路交叉口港区那边。目前正在建设的有530多亩，分A、B两个地块进行开发建设的，一期（A地块）建设180套独门小院别墅已经售完，今年年底交房，一户一院，住房面积从130平到320平不等，赠送的有100至200多平不等的院子，二期（B地块）正在建设的有60多套，框架施工已经出地面了，预计明年年底交房。”
销售人员在沙盘前继续介绍说：“我们的院子大小不一，价格也是一户一价，像320平一套的小院，加上赠送200平左右的院子，价格在500万元左右一套，每平米将近1万8左右，首付40%房款，可贷款25年， 按揭房款减免4万， 全款减免11万，主要是土地贵，像天明城的双拼别墅是商业的，产权才40年，我们的是纯住宅用地项目，产权70年，之前我有几个客户都是在天明城那边看过房之后，跟我们的一对比，都在我们这买的，你要是想买了，可以去项目上看看装好的样板间，我们这房子容积率才0.3，属于低密度住宅，要的就是舒适性。项目规划的还有几栋高层，容积率一综合就达标准了，虽说我们房子在周口是蕞贵的，但是古色古香的独栋小院确实很舒服。”
随后，记者在蓝城桃李春风项目营销中心看到有五证公示，该项目不动产权证（豫2018周口市不动产权第0018841号、0015012号）均显示：位于河南省周口市市辖区港纵四路西侧，港城大道南侧，港纵一路东侧、港纵四路西侧的出让权利人是周口蓝城养老小镇发展有限公司单独所有，出让面积分别是105975.2㎡、107562.7㎡，权利类型均为国有建设用地使用权，使用期限分别是70年，用途均为城镇住宅用地。
事实上，从2003年2月开始，国土资源部密集发文五道“禁墅令”规范别墅市场，要求“不得以任何形式安排别墅类用地”。《限制用地项目目录（2006年本）》中明确：“住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目”也在限制之列。
那么，如此低密度的容积率，商业用地的周口天明商务金融中心项目建设双拼“别墅”和住宅用地的周口蓝城桃李春风项目建设的独栋“别墅”，是如何打着政策“擦边球”，绕开“禁墅令”，而通过层层审批的？而且双拼、独栋“别墅”几乎售罄一空，职能部门又是如何监管的？
针对此情况，东方今报猛犸新闻记者联系了周口市自然资源和规划局了解情况，该局监察支队工作人员说：“天明城商务金融中心这个情况我已经给城乡一体化示范区（东新区）说了，让他们调查清楚以后及时反馈，蓝城桃李春风项目归属港区，已经给港区分局马局长说过了，规划也审批了，土地已经经过市政府批准了，具体的情况再去港区分局问问工作人员。”
随后，周口市规划监察刘姓人员给记者回复称：“关于蓝城桃李春风项目的问题，具体职权已委托给港区管委会了，我们现在只负责监督，马上通知港区的抓紧时间过去监察监察看看啥情况。”
《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第八十条规定：“不按照批准的用途使用国有土地的，由县级人民政府自然资源主管部门责令交还土地，处以罚款。”
河南泰豫恒律师事务所专职律师张鹏博接受采访时表示：国家对别墅用地采用毫不妥协的“禁子诀”。如天明商务金融中心项目在规划用途为商业办公用地的土地上建设“别墅”，蓝城桃李春风项目打着养老地产名义卖“独院别墅”，造成地块实际用地和规划用地用途不符，明显违反法律规定。政府相关职能部门应当组织力量对开发商擅自改变土地用途建造“别墅”事实进行调查核实，若查证属实则依法处罚。
另外，也提醒购房人注意风险：商业用地到期可能会被国家无偿收回，须再次缴纳土地出让金，同时比普通住宅交易税费高。
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